2023_GR_00278 - Ruimtelijke ordening - Sint-Pieterskaai 67 & 68/ Krakeleweg 2 & 4/Sluisstraat zn - CAAAP NV - bouwen van meergezinswoningen met omgevingsaanleg en exploiteren van warmtepompen en parkeerplaatsen en uitvoeren van bronbemaling op Lanssenssite na slopen van bestaande bebouwing en vellen van bomen - rooilijnenplan en zaak der wegen - goedkeuring.

Het project omvat de aanvraag voor het bouwen van 2 bouwblokken, met in totaal 179 wooneenheden, een dubbelhoge makersplint, kantoorruimtes en een ondergrondse parking onder het grootste bouwblok + de omgevingsaanleg.

Het projectgebied situeert zich in het bouwblok dat omsloten wordt ten noorden door de Sluisstraat, ten oosten door de sluis, ten zuiden door de Sint-Pieterskaai en ten westen door de Krakeleweg.

Volgende handelingen worden voorzien:

• het bouwen van een nieuw bouwblok aan de Sluisstraat met ondergrondse parking (toegankelijk vanaf de Sluisstraat), 
• het bouwen van een bouwblok aan de Krakeleweg,
• het realiseren van de omgevingsaanleg tussen en rond deze gebouwen. Deze zone wordt overgedragen in het openbaar domein.

De zaak der wegen van de aanvraag bestaat uit het volgende:

Het openbaar domein wordt uitgebreid met alle onbebouwde ruimtes gelegen binnen de rooilijn. Deze zullen ingericht worden als een publiek toegankelijke zone. De zones zijn onder te verdelen in:

• een centraal ‘makersplein’: dit plein heeft een industrieel karakter en kan gebruikt worden als ‘open workspace’ voor de makersunits, maar ook als sport- of eventruimte. De aanleg van het plein benadrukt de looplijn die de logische verbinding vormt tussen de Krakeleweg en Sluisstraat. Het plein is grotendeels verhard, daarnaast worden ook groenelementen voorzien.
• een ‘kanaalplein’ langs de sluis: langs deze zijde zal op termijn een fietsverbinding komen tussen de Sint-Pieterskaai en de Sluisstraat. Ter hoogte van de fietsverbinding zullen zitelementen worden geplaatst. Bestaande bomen worden maximaal behouden.
• een ‘buurtplein’ ten zuiden van het projectgebied, gekoppeld aan de zone onder de brug.
• een ‘onthaalplein’ ten noorden van het projectgebied: hier bevinden zich 5 parkeerplaatsen voor autodelen, en dit sluit aan op het centrale makersplein.

Het makersplein zal deels toegankelijk zijn voor gemotoriseerd verkeer en dit vanaf de Krakeleweg tot aan het grootste bouwblok i.f.v. bediening van de makershal.

Het kanaalplein en buurtplein zijn in principe enkel toegankelijk voor de zwakke weggebruiker, m.u.v. hulpdiensten.

Voor een meer uitgebreide beschrijving kan worden verwezen naar het aanvraagdossier, en in het bijzonder naar het inplantingsplan en de diverse plannen en documenten m.b.t. de omgevingsaanleg.

Het verzoek tot aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de rooilijn is conform artikel 12, §2 van het Gemeentwegendecreet geïntegreerd in een aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden, voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens het decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.

Beoordelingsbevoegdheid van de gemeenteraad

De gemeenteraad beschikt over de volheid van bevoegdheid over de zaak der wegen. De gemeenteraad beschikt evenwel niet over de bevoegdheid om zich uit te spreken over de vergunningsaanvraag, nu deze dient te worden beoordeeld door de vergunningverlenende overheid.

De gemeenteraad dient zich uit te spreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, rekening houdend met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.

De gemeenteraad dient daarbij wel rekening te houden met het project waar de aanvraag deel van uitmaakt.

Beoordeling

De gemeenteraad heeft kennis genomen van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek:

Er werden in totaal 8 bezwaren en/of opmerkingen ingediend tijdens het eerste openbaar onderzoek. 1 van de 8 bezwaren betreft in feite een kennisgeving van het standpunt van de Gecoro op het dossier, door de voorzitter van Gecoro-B (de voorzitter geeft zelf aan dat dit niet als bezwaar kan worden geformuleerd).

Eén element in de bezwaarschriften handelt over de opname in het openbaar domein:

We zien hier weer een project dat de te onderhouden gronden zou overdragen in openbaar domein met kosten onderhoud dus voor de stad Brugge? 

Evaluatie van dit element:

Het nieuwe makersplein zal een waardevolle toevoeging zijn aan het fijnmazig netwerk als doorsteek voor fietsers en voetgangers, en op die manier positief bijdragen aan het openbaar domein. De inrichting van het plein werd voorbesproken met de dienst Openbaar Domein opdat deze zo onderhoudsvriendelijk mogelijk zou zijn en volgens de voorwaarden van de dienst Openbaar Domein. In de voorwaarden is opgenomen dat er eerst gedurende 3 jaar voorzien wordt in het onderhoud van alle groenzones door een externe aannemer waarna overdracht in het openbaar domein kan gebeuren.

De overige elementen in de bezwaarschriften handelen over andere zaken dan de bevoegdheid van de gemeenteraad.

Tijdens het tweede openbaar onderzoek werden tot op heden nog geen bezwaren en/of opmerkingen ingediend.

De gemeenteraad is van oordeel dat de voorgestelde ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg een geschikte en aanvaardbare invulling geeft aan het openbaar domein.

Toetsing aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Voorwerp van de Zaak der Wegen (1) reflectie vanuit de Atlas der Buurtwegen

Ter ingeleide is vooreerst op te merken dat de historische buurtweg (chemin n° 8 - Koolkerke) reeds bij beslissing dd 16 06 1899 werd afgeschaft (bron : GisWest Geoloket). De aanleiding was de realisatie van het Boudewijnkanaal en de nieuwe havendokken eind 19^e – begin 20^e eeuw waardoor destijds de kiem gezaaid werd van wat vandaag de Zeebrugse haven is. Het agrarisch-pastorale landschap transformeerde hierdoor in een havenlandschap welke een andere logica naar landschap, mobiliteit, … introduceerde welke vandaag nog steeds haar stempel drukt. 

Voorwerp van de Zaak der Wegen (2) visievorming op het nieuwe openbaar domein

We verwijzen naar het rooilijnplan in bijlage welke de overdracht van 3.249 m² als toekomstig openbaar domein vooropstelt. 

In de omgevingsvergunningaanvraag werd, met een duidelijke link naar hoger geschetst beslist beleid, een visie op dit openbaar domein geponeerd in de nota’s 

• Voorstudie Site Lanssens – burO Groen i.s.m. Bildt Architecten
• Ontwerpnota Site Lanssens – Bildt Architect, burO Groen. 

Ter ingeleide is aan te stippen dat de visievorming niet louter slaat op het over te dragen domein maar op het integrale bouwblok als gevat tussen Sint-Pieterskaai, Krakeleweg, Sluisstraat en Boudewijnsluis. Zo wordt kortom uitdrukking gegeven aan de wens van het stadsbestuur Brugge om tot een kwalitatieve invulling van het publiek domein in het Makersdistrict en bij uitbreiding het Kaaidistrict te komen. 

In deze kan ook verwezen worden naar het collegebesluit dd 09 01 2023 “2022_CBS_05474 - B-punt - Hoofdcoördinator - Sint-Pieterskaai: princiepsbeslissing inzake (aanvang procedure tot) overdracht beheer openbaar domein” welke vanuit deze visievorming op het grotere bouwblok ook gesprekken initieerde richting De Vlaamse Waterweg en het Agentschap Wegen en Verkeer i.f.v. een toekomstige beheeroverdracht. 

Deze verbrede kijk maakt dat een visie werd geponeerd op een dubbel schaalniveau 

• op bouwblok / projectniveau waarbij het project een doorwaadbaarheid én diverse kwalitatieve publieke plekken (knooppunten – pleintjes) introduceert 
• op meso niveau waarbij het project zich ook confirmeert met de visie op het zwarte punt en omgeving en met de visie op het grotere Kaaidistrict. 

In de ontwerpnota lezen we de vertrekpunten voor het ontwerp van de publieke ruimte 

Ruimte voor makers 

Binnen de publieke ruimte op het maaiveld wordt gefocust op de maakeconomie. Er wordt dan ook gewerkt op een robuuste omgeving die in typologie, layout en materialiteit beantwoordt aan deze eisen. Het publiek domein past zich in in de sfeer van de haven en zijn bedrijvigheid, maar weet er tegelijk gelaagdheid en kwaliteit in te brengen door de focussen op een doorwaadbaar netwerk, herkenningspunten en een groen en biodivers kader voor de makersactiviteiten en het wonen. 

Netwerk en doorwaadbaarheid 

Op en rond de site wil het ontwerp voor de publieke ruimte de bestaande netwerken herstellen, versterken en aanvullen. Het gaat over netwerken voor gemotoriseerd verkeer en voetgangers en fietsers. Deze netwerken krijgen in het ontwerp een duidelijke plaats. 

Knooppunten als herkenning 

Het ontwerp is opgevat als een aaneenschakeling van knooppun­ten. Dit zijn ruimtes binnen het plan met elk hun eigen focus en karakter. Zij worden ontworpen met een zekere eigenheid, maar tegelijk met voldoende samenhang. Deze knooppunten worden verbonden door de verschillende netwerken. 

Groene multifunctionele draagstructuur 

De netwerken en knooppunten worden gedragen door een groe­ne draagstructuur. Het groen vormt een continue achtergrond voor de verschillende ruimtes en wordt divers ingezet. Het werkt tegelijk verbindend en installeert biodiversiteit in de verder har­de omgeving.

Fasering en grens van de aanleg

Het plan voorziet in een totaalvisie op de site en de onmiddellijke omgeving om zo maximaal mogelijk in te zetten op kwaliteit. In eerste fase en dus deel van de aanvraag, wordt een plan gerealiseerd dat kan aansluiten op de bestaande inrichting van het openbaar domein. Het plan is dus niet afhankelijk van een verdere aanpak van de omgeving, maar kan daar op termijn alleen maar wel bij varen.

Tevens werd een visie op de diverse verkeersstromen geponeerd, quote  

Voor een omstandige evaluatie verwijzen we naar het advies (PRO/2023/bs/004) uitgebracht op de eigenlijke omgevingsaanvraag (welke we hier niet zullen herhalen daar dit an sich niet het voorwerp uitmaakt van een bespreking van de zaak der wegen).

Motivatie – bespreking vanuit het Decreet Gemeentewegen (1) 

Toets aan artikel 3

…

In reflectie kan een toets gemaakt worden naar gewenste kenmerken van een netwerk aan trage wegen: 

•  de fijnmazigheid van het netwerk, deze is bewaakt: 
• Heden wordt het grotere bouwblok begrenst door openbare wegen (Sluisstraat, Sint-Pieterskaai en Krakeleweg) en de kade van de Boudewijnsluis. Het bouwblok zelf is integraal ingenomen door bedrijfsactiviteiten. Van doorwaadbaarheid is heden geen sprake. 
• Door voorliggende aanvraag wordt een doorwaadbaar bouwblok gecreëerd waarbij (cfr ontwerpnota) ook diverse knooppunten - pleinen worden geïntroduceerd waardoor naast het verplaatsen ook het verblijven binnen én op de rand van het bouwblok wordt gefaciliteerd. 
• Te onderstrepen is dat de aanvraag zodoende niet enkel de eigenlijke aanvraag (“slechts” slaand op de site Lanssens) overstijgt door een visie op het grotere - integrale bouwblok te poneren maar dat ook uitdrukking wordt gegeven aan de wens van de Conceptstudie dat voorliggende aanvraag een katalysator kan zijn voor het ruimere Kaaidistrict. 
• Er is ook afstemming met de visievorming op het bestaande openbaar domein en de visievorming op de Krakeleweg en de Sluisstraat. 
• het multiscalair karakter, ook deze werd in bewaakt, het project functioneert immers op meerdere schaalniveaus:
• op niveau van de omgevingsaanvraag, waarbij het openbaar domein ten dienste zal staan voor de woningen, de kantoren en de maakateliers;
• op niveau van het grotere bouwblok (zie vorig);
• op niveau van het grotere Kaaidistrict en zelfs op stadsregionale schaal, de voorstellen confirmeren zich met de visievorming op de FR30 (de Brugse Stadsfietsroute – zie o.m. visie op de knoop Krakelebrug), F31 (de fietssnelweg Brugge – Zeebrugge en in bijzonder het segment Krakeleweg – Oude Spoorwegbedding) en de BFF Sluisstraat;

waarbij in bijzonder gewezen kan worden op de gehanteerde achteruitbouwlijn langs de Sint-Pieterskaai en de creatie aldaar van een buurtplein dit aansluitend op een kanaalplein, hierdoor zal de bestaande fietsverbinding langsheen de ringvaart kwalitatiever ingericht worden en wordt ook de redundantie van het netwerk versterkt immers bij een geopende brug op de Sluisstraat kan langsheen het kanaalplein en het buurtplein gereden worden (heden ook wel openbaar domein doch eerder desolaat ingericht als een desolate kade en een verloederde parking onder een hoge brug).

• het multifunctioneel karakter, ook dit werd in dit project bewaakt, zoals omstandig betoogd in de geciteerde nota’s wordt de publieke ruimte nog meer dan een verkeersruimte bovenal als een verblijfsruimte uitgewerkt. Dit wordt verankerd door een sterke en gedetailleerde uitwerking van de knooppunten (cfr de pleinen), de voorziene groene en verharde structuren, een doordachte organisatie (oriëntatie – gevelopbouw – architectuur - …) van de gebouwen. 

Illustratief citeren we de visie op de knooppunten - de pleintjes: 

• Makersplein

• open workspace makers

• picknickruimte bewoners / werknemers

• visuele rust / menselijke schaal

• verblijfsruimte / verpozing

• sportruimte

• Onthaalplein

• onthaalplein / onthaalruimte

• parkeerplaatsen deelwagens

• laad- en loszone

• Kiss & Ride

• Kanaalplein

• picknickruimte

• visuele rust / menselijke schaal

• behoud bestaande bomen

• vertoeven aan het water

• Buurtplein

• zomerbar

• sportruimte

• overdekte hal

• marktplein

• tentoonstellingsruimte

• het dynamisch karakter werd gevat in de conceptstudie Kaaidistrict die een ambitieus transitietraject voor deze zone op de rand haven / stad introduceerde (cfr ambitie als hoger geciteerd) en waar de omgevingsaanvraag een belangrijke katalysator voor wenst te zijn.  

Motivatie – bespreking vanuit het Decreet Gemeentewegen (2) 

Toets aan artikel 4

…

Wordt een reflectie gemaakt: 

• lid 1: ter ingeleide werd de link gemaakt naar eerder beslist beleid inzake het Kaaidistrict (welke door de gemeenteraad zelfs expliciet werd bestempeld als “beleidsmatig gewenste ontwikkeling”) en de aanpak van het zwarte punt Krakeleweg x R30 en omgeving, de visievorming op de site Lanssens zoals gekristalliseerd in het rooilijnplan bouwt verder op deze visievorming  
• lid 2: er is sprake van nieuwe wegenis, dit lid is niet van toepassing
• lid 3: zoals hoger gesteld wordt de visie op het zwart punt Krakeleweg x R30 als een vertrekpunt gehanteerd en confirmeert voorliggende aanvraag zich hiermee, zo voorziet het project langsheen de Krakeleweg een achteruitbouwlijn welke zal toelaten op termijn (dit gekoppeld aan het bouwblok op hoek Sint-Pieterskaai x Krakeleweg) de linksafstrook te verlengen op de Krakeleweg, ook is er een duidelijke synergie tussen voorliggend dossier (met o.m. de visievorming op het kanaalplein en het buurtplein – zie hoger) en de visievorming op het fietsroutenetwerk 
• lid 4: binnen het rooilijnplan is geen bovenlokale route gevat, wel respecteert voorliggende aanvraag de visievorming op de Krakeleweg – de aantakking oude spoorwegbedding (F31) en de visievorming op de Sluisstraat (BFF) 
• lid 5: zoals omstandig betoogd in de ontwerpnota en de voorstudie (welke ten dele hoger geciteerd werd), staat het nieuwe openbaar domein niet op zich en is er een sterke visievorming aanwezig voor de omgevingsvergunningsaanvraag en zelfs het ruimere bouwblok én zelfs het grotere Kaaidistrict. De toets aan de goede ruimtelijke ordening kan dan ook als positief geëvalueerd worden. 

Addendum: voorstel naar naamgeving

Ter volledigheid en ter informatieve titel (daar dit via een andere, geëigende procedure zal doorlopen worden). 

Er werd reeds een vraag naar naamgeving overgemaakt aan het stadsarchief welke bij mail dd 21 12 2022 volgend meedeelde : 

Er is een bijeenkomst van de Straatnamencommissie geweest in september waarbij een verkaveling met twee straatnamen tussen de Boudewijnsluis en de Pathoekeweg aan bod is gekomen (zie plan bijlage). De rode ‘straat’ wordt Pannewegel (naar een oude buurtweg die daar begon) en het paarse deel wordt Boudewijnkaai. 

De fietsbrug is daar niet aan bod gekomen omdat namen van bruggen niet tot de bevoegdheid van de Straatnamencommissie behoren. Maar naar analogie van de brug voor de auto’s en de Boudewijnkaai, zou ik hier voorstellen om de ‘Boudewijnfietsbrug’ te gaan.

We citeren tevens het bijgevoegde kaartje :

Conclusie: gunstig advies

Opname in het openbaar domein

De gronden aangeduid op het plan binnen de rooilijn zullen worden overgedragen in het openbaar domein.

Aan de omgevingsvergunning wordt een overeenkomst voor overdracht gekoppeld.

Voorwaarden

De voorwaarden van de cluster Openbaar Domein m.b.t. de inrichting worden bijgetreden:

• Er wordt gedurende 3 jaar voorzien in het onderhoud van alle groenzones door een externe aannemer waarna overdracht in het openbaar domein kan gebeuren;
• De gebruikte afvalmanden zijn volgens het standaardmodel die gebruikt wordt in het openbaar domein. Een beschrijving van het type kan verkregen worden bij Openbaar Domein. De locaties van de afvalmanden dienen voorafgaand ter goedkeuring voorgelegd aan de betrokken diensten; 
• Akkoord met het gebruik van betonnen vloerplaten, maar zonder staalrand; 
• Te gebruiken betonstraatstenen zijn van het formaat 220 x 220 x 80 mm; 
• De projectontwikkelaar dient in te staan voor het plaatsen van openbare verlichting op het gedeelte dat op termijn wordt overgedragen naar het openbaar domein. Hiervoor dient een lichtstudie opgemaakt door de netwerkbeheerder die ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het stadsbestuur. De netwerkbeheerder voert na goedkeuring de nodige werken uit.  Alle kosten hieraan verbonden (studie, uitbreiding van het verlichtingsnet, plaatsing, enz.) zijn volledig ten laste van de aanvrager (bouwheer).