2022_GR_00228 - Hoofdcoördinator - stand van zaken procedure Raad van State deelgebied Blankenbergse Steenweg en goedkeuring voorstel van samenwerkingsovereenkomst voor de zones voor "stedelijke activiteit" en "bedrijvigheid" aan de Blankenbergse Steenweg te Brugge.

1. Stand van zaken procedure Raad van State.

Ondertussen al op 15 september 2017, bijna 5 jaar geleden dus, stelde de Vlaamse regering het GRUP "Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Brugge" definitief vast. Voor het specifieke deelgebied “Sint-Pietersplas - Blankenbergse Steenweg” resulteerde dat juridisch in de volgende planologisch bestemmingen: een zone voor 'stedelijke activiteiten', een zone voor 'bedrijvigheid' en een zone voor 'recreatie'. 

De goedkeuringsbeslissing van de Vlaamse regering van september 2017 betekende, helaas quasi onvermijdelijk, opnieuw de start van een juridische procedureslag voor de Raad van State. Dit resulteerde in eerste instantie, na bijna 2 jaar en 9 maanden wachten, in 2020 in de vernietiging door de Raad van State van o.a. de zone voor 'stedelijke activiteiten' en de zone 'gemengd bedrijventerrein' (cfr. arrest Raad van State in de zaak “Costenoble e.a.” (nr. 248.469 van 6 oktober 2020)). Ook het onteigeningsplan “deelgebied 7 Sint-Pietersplas – Blankenbergse Steenweg” werd toen vernietigd.

Na het arrest van 6 oktober 2020 besliste de Vlaamse regering, op initiatief van minister Zuhal Demir, al op 12 oktober 2020 om om te werken aan een remediëring van het uitvoeringsplan voor het deelgebied “Sint-Pietersplas–Blankenbergse Steenweg”. Daarin werden de verschillende middelen die de Raad van State aanhaalde in haar arrest voor de zone Blankenbergse Steenweg inhoudelijk bijgesteld en geremedieerd. Het geremedieerde GRUP werd op 22 januari 2021 door de Vlaamse regering definitief vastgesteld.

Op 16 april 2021 liep de periode om bezwaar in te dienen tegen voormelde beslissing van de Vlaamse regering  af.  Tegen het geremedieerde GRUP zone Blankenbergse Steenweg werden opnieuw 3 bezwaarschriften ingediend bij de Raad van State:

• De Buck, Stroo en de VZW Groen;
• Novus, Bremhove, e.a;
• Eneman, Ghelamco.

Via de raadsmannen werden de Vlaamse overheid en Stad Brugge er recent van geïnformeerd dat de Raad van State de uitnodiging voor de pleidooien verstuurde naar de bezwaarindieners voor 10 juni 2022 (uitnodiging voor  de openbare terechtzitting van de Xde kamer van de Raad van State). De verwachting van de betrokken raadsmannen is dat de kans reëel is dat de Raad van State kort nadien (en vermoedelijk vóór het zomerreces van de Raad van State) een arrest zal vellen. 

De datum van 10 juni 2022 die recent bekend werd is een belangrijke 'trigger' om nu snel te handelen. Aangezien de kans  op een nieuwe vernietiging van deelgebied “Sint-Pietersplas–Blankenbergse Steenweg” reëel is (cfr. negatieve teneur van de auditoraatsverslagen ontvangen in februari 2022) is het nu cruciaal om nog een allerlaatste poging te ondernemen om met alle betrokken partijen tot een minnelijk akkoord te komen en dit vooraleer de Raad van State een arrest velt. De voorbije maanden werden immers bijzonder veel inspanningen gedaan om tot een breed gedragen dading te komen en met al hetgeen nu op tafel ligt zou het een gemiste kans zijn om niet nog een allerlaatste poging te ondernemen om tot een finaal minnelijk akkoord te komen met alle betrokken partijen.

In een poging om de belangrijke onderhandelingen iets meer tijd te geven werd eind mei, onder raadsmannen van alle betrokken partijen, gevraagd  om aan de Raad van State te vragen om de pleitdatum van 10 juni 2022 uit te stellen (iets wat de Raad van State gebruikelijk toestaat als partijen in gezamenlijk overleg tot een oplossing proberen te komen). Enkel VZW Groen weigerde formeel om op dit voorstel in te gaan, waardoor de datum van 10 juni aangehouden wordt.

2. Wat zijn de gevolgen bij een nieuwe vernietiging van het GRUP en “deelgebied  Sint-Pietersplas – Blankenbergse Steenweg”?

Ingeval de Raad van State opnieuw zou overgaan tot vernietiging van de deelzones 'stedelijke activiteiten' en 'bedrijventerrein' dan zijn de gevolgen voor Brugge en de Brugse regio in de feiten eigenlijk niet te overzien. Reeds in 2002 werd het planologisch initiatief voor het GRUP 'Afbakening Regionaalstedelijk Gebied' opgestart. Toen al was er een grote nood aan extra ruimte voor o.a. bedrijvigheid (zoals in de verschillende planologische procedures meermaals onderbouwd door verschillende instanties zoals WVI). De noden veranderden de afgelopen 2 decennia, maar namen zeker niet af. Het zou een ongelofelijke opdoffer zijn mocht het planproces, na 2 decennia, terug naar af gaan. Dit zou op zich dramatisch zijn voor de economie en bedrijvigheid -en bijgevolg de tewerkstelling- in de Brugse regio, voor de Brugse stadiondossiers -en voor het stadion op maat van Cercle Brugge in het bijzonder- en in globo voor de verdere ontwikkeling en gewenste vooruitgang van de stad. 

Bij een nieuwe vernietiging door de Raad van State wordt het planologisch proces voor de betrokken zones Blankenbergse Steenweg hernomen. Dit werd al goedgekeurd door de Gemeenteraad (door alle Brugse politieke fracties, met uitzondering van de partij Groen die zich 'onthield' in de stemming) in zitting van 20/12/2021 in de globaliteit van de afspraken die gemaakt werden met Cercle Brugge in de 'Kaderovereenkomst' (zie gekoppeld besluit 2021_GR_00541). Die goedgekeurde ‘Kaderovereenkomst’ werd afgesloten tussen Stad Brugge en Cercle Brugge, maar houdt in essentie ook een sluitend akkoord met Club Brugge in.

In de 'Kaderovereenkomst' werd al geanticipeerd op mogelijke scenario's voor de site Blankenbergse Steenweg (punten 1.1 t.e.m. 1.4. van de ‘Kaderovereenkomst’). In de overeenkomst worden 2 concrete situaties beschreven: 

• Van zodra het daartoe vastgestelde GRUP voor de betrokken deelzone Blankenbergse Steenweg een definitief karakter bekomt door de afwijzing van het lopende vernietigingsberoep bij de Raad van State:
  • zal Stad Brugge de nodige initiatieven nemen om, zo nodig, op haar kosten eventuele benodigde gronden in de zone bestemd voor stedelijke activiteiten in eigendom te krijgen;
  • behoort het aan Cercle Brugge toe om zo snel mogelijk de nodige plannen op te maken en alle vereiste (omgevings)vergunningen aan te vragen welke nodig zijn voor de oprichting van een voetbalstadion voor maximaal 15.000 toeschouwers op haar kosten;
  • zal Stad Brugge aan Cercle Brugge middels een overeenkomst van erfpacht tegen marktconforme voorwaarden - t.t.z. gelijklopend aan de voorwaarden van erfpachtovereenkomst die tussen het stadsbestuur en Club Brugge zal afgesloten worden voor de Olympiasite – de nodige gronden ter beschikking stellen voor haar stadionproject.
• Indien het GRUP Blankenbergse Steenweg vernietigd wordt ingevolge het lopende vernietigingsberoep bij de Raad van State, zal het stadsbestuur op eigen kosten binnen een termijn van uiterlijk 3 maanden na hieromtrent door Cercle Brugge te zijn verzocht, een haalbaarheidsstudie opmaken met betrekking tot een alternatieve locatie, dan wel zal worden nagegaan of in een nieuw planningsinitiatief met betrekking tot hetzij de Blankenbergse Steenweg, hetzij een alternatieve locatie kan worden voorzien. Hierbij engageert het stadsbestuur zich om, in nauw overleg met Cercle Brugge, alle valabele alternatieve locaties mee in rekening te nemen voor zover blijkt dat de Blankenbergse Steenweg geen realistische optie meer is.

Om niet tot een stilstand te komen in het belangrijke stadiondossier van Cercle Brugge werden in de 'Kaderovereenkomst' dus al verschillende mogelijke scenario's ondervangen. Naast bovenstaande bepalingen rond de planologische situatie werd ook voorzien dat er, zo nodig, ook steeds een tijdelijke oplossing is in afwachting van een definitieve oplossing. Daartoe werden in de goedgekeurde ‘Kaderovereenkomst’ ook sluitende garanties gegeven aan Cercle Brugge (in casu zijn er nu concrete afspraken goedgekeurd rond situatie VOOR de eventuele bouw van een nieuw stadion op de Olympiasite, afspraken rond de situatie TIJDENS de eventuele bouw en afspraken rond situatie NA de bouw, ingeval de definitieve oplossing voor Cercle Brugge er dan nog niet is (akkoord tot tijdelijk gebruik eventueel nieuw stadion op de Olympiasite)).

Hetgeen hierboven staat neemt niet weg dat een eventuele nieuwe vernietiging van het GRUP en het betrokken deelgebied Blankenbergse Steenweg voor Cercle Brugge een ongunstige situatie zou zijn, dewelke hun perspectief op een eigen stadion op maat potentieel opnieuw enkele jaren vertraagt. Want ingeval van vernietiging door de Raad van State zal Stad Brugge haar engagement nakomen en een nieuw planologisch initiatief opstarten (zij het samen met de betrokken Vlaamse overheid, zij het -na delegatie door Vlaanderen- op eigen initiatief), maar dit impliceert opnieuw een jarenlange administratieve procedure (en uiteraard ook telkens opnieuw risico op juridische betwistingen). Stel dat het planologisch proces voor de zone Blankenbergse Steenweg dient hernomen te worden en indien het noodzakelijk blijkt om ook het plan-MER te hernemen dan is de inschatting dat de vereiste procedures (opmaak plan-MER +- anderhalf jaar, opmaak (G)RUP +- anderhalf jaar) minstens opnieuw 3 jaar in beslag zullen nemen. In de -misschien naïeve- veronderstelling dat er dan geen juridische tegenkanting zou komen betekent dit dat er misschien in 2026 ten vroegste een juist planologisch kader is om vervolgens over te gaan tot de opstart van eventuele betreffende omgevingsvergunningsaanvragen. In de -misschien even naïeve- veronderstelling dat er dan geen juridische tegenkanting zou komen  tegen eventuele verleende omgevingsvergunningen betekent dit dat werken eventueel in 2027/2028 zouden kunnen starten.

Kortom: het zijn vooral studiebureaus en advocatenkantoren die in de feiten opnieuw gebaat zullen zijn bij een nieuwe vernietiging door de Raad van State en vervolgens de herneming van de planologische procedures. Om dit te vermijden werd het voorbije anderhalf jaar hard ingezet op bemiddeling en onderhandeling met de bezwaarindieners. Intrekking van de bezwaren voor de Raad van State en een 'minnelijk akkoord' zou immers voor de meeste betrokken partijen het duidelijkst en de beste optie zijn. Met de projectontwikkelaars die al jarenlang procederen werd een minnelijk samenwerkingsakkoord bereikt. Aan vzw Groen werden verschillende minnelijke en constructieve dadingsvoorstellen gedaan, maar helaas zonder concreet resultaat (zie verder).

3. Voorstel samenwerkingsovereenkomst Stad Brugge - projectontwikkelaars (Novus, Bremhove, Eneman (Ghelamco))

3.1. Voorgeschiedenis

Er ligt reeds een lange historiek op tafel met de betrokken private projectontwikkelaars en de site Blankenbergse Steenweg. Het samenwerkingsverband Novus – Bremhove heeft al geruime tijd bijna alle niet-publieke gronden op de site Blankenbergse Steenweg in handen via eenzijdige verkoopbeloften van de huidige eigenaars. Deze verkoopbeloften werden nog niet gelicht, maar zijn nog geldig. Daarnaast heeft 'Eneman' (Ghelamco) ook een aantal percelen in de zone 'stedelijke activiteiten' in eigendom. 

De projectontwikkelaars hebben altijd de ambitie gehad om zelf te ontwikkelen. Bij aanvang van het project was het de bedoeling dat WVI, na gerechtelijke onteigening van de gronden, zou instaan voor de ontwikkeling. Het scenario van de gerechtelijke onteigening was een van de voornaamste redenen waarom de projectontwikkelaars (en bepaalde eigenaars, voor wie de overeengekomen m²-prijs met de private ontwikkelaars financieel aanzienlijk interessanter was dan bij onteigening of minnelijk akkoord met WVI) zich steeds juridisch verzet hebben tegen de genomen planinitiatieven. 

3.2. Globale uitgangspunten onderhandelingen en voorliggende overeenkomst

De voorbije +-10 jaar hebben aangetoond dat het 'conflictmodel' voor niemand voordelen biedt. Uitgangspunt in de onderhandelingen achter de schermen was dan ook om te kijken hoe het 'conflictmodel' kon omgebogen worden tot een aanvaardbaar 'samenwerkingsmodel', met respect voor ieders belangen en ambities. Na bemiddeling ligt er nu een evenwichtig voorstel op tafel om te komen tot een samenwerking, in de hoop dat de private partijen en Stad Brugge elkaar niet meer juridisch verder moeten bekampen (het betreft een samenwerking die uiteenvalt in zowel een scenario waarbij het GRUP niet vernietigd zou worden en waarbij dan een snelle doorstart kan genomen worden (cfr. passage 'regeling grondposities') als in een scenario van verdere constructieve samenwerking ingeval van vernietiging GRUP, zodat ook in dat scenario maximaal nieuwe conflicten kunnen vermeden worden).

Op voorwaarde van goedkeuring van voorliggende overeenkomst werd bedongen dat de private ontwikkelaars/partijen hun beroep tot vernietiging van het GRUP voor de Raad van State intrekken (in concreto de beroepen tot nietigverklaring van enerzijds 'Novus, Bremhove, e.a.' en anderzijds 'Eneman' (Ghelamco). De private partijen verklaren zich akkoord om hun bezwaarschriften voor de Raad van State in te trekken onmiddellijk na goedkeuring van de overeenkomst door het college van burgemeester en schepenen; omwille van de timing -cfr. eerder vermelde  voorziene pleitdatum van 10 juni 2022- waren de private partijen akkoord om het risico te nemen om de formele goedkeuring van de gemeenteraad niet af te wachten.  

Dit betekent formeel dat er in de hangende procedure voor de Raad van State nog maar 1 bezwaarschrift overblijft, nl. van 'De Buck, Stroo en de VZW Groen'. Ook daar zijn verregaande voorstellen gedaan om tot een dading te komen (zie verder), helaas tot op vandaag zonder succes.

3.3. Masterplan voor ontwikkeling deelgebied “Sint-Pietersplas–Blankenbergse Steenweg” als basis

In samenwerking met de private ontwikkelaars werd, om de samenwerking te concretiseren, een voorstel van Masterplan opgemaakt voor de zones 'bedrijvigheid' en 'stedelijke activiteiten' voor de Blankenbergse Steenweg. Het was belangrijk om zo tot een afgestemde en logische aansluiting te komen van beide 'zones' (cfr. weginfrastructuur, gedeelde parking,...) en dit conform de opgelegde stedenbouwkundige randvoorwaarden in het GRUP (bv. bufferende maatregelen en vereiste tot opmaak van een kwalitatief inrichtingsplan). Van de gelegenheid werd gebruik gemaakt om, in de zone voor 'stedelijke activiteiten', alle benodigde infrastructuur voor Cercle Brugge volledig in te tekenen, zodat Cercle Brugge in voorkomend geval ook een snelle doorstart kan maken.

Maar er werd in het Masterplan ook van de gelegenheid gebruik gemaakt om, richting VZW Groen, verregaande toegevingen te doen in de hoop om zo alsnog tot een positief en constructief gesprek te komen.

Zo  werd in de plannen uitgegaan van een aantal uitgangspunten: 

• minimale verharding van de 2 zones (zie inrichtingsplan toegevoegd in bijlage): in het Masterplan wordt van de 76ha  +-43ha volwaardig streekeigen groen (57% van de totale oppervlakte) en daarnaast is +-8ha van de oppervlakte ingericht als voetbalveld (11% van de totale oppervlakte). Daardoor wordt in beide zones slechts 25ha bebouwd (met zoveel mogelijk doorlatende verharding rondom de gebouwen).
• een nieuw publiek park van +-12ha in de zone bestemd voor 'stedelijke activiteiten', als nieuwe publieke groene zone tussen bedrijventerrein en zone voor stadion van Cercle Brugge.
• investeringen in functie van doorwaardbaarheid en ten voordele van fietsgebruik (bv. nieuwe fietsinfrastructuur doorheen bedrijventerrein met ook nieuwe fietsersbrug, ook nuttig in functie van het bereiken van de stadionsite van Cercle Brugge).
• uitwerking van “kwalitatief bedrijventerrein van de toekomst” - engagement van de ontwikkelaars om CO2- & energie-neutraal te bouwen. In het Masterplan is er een gedetailleerd ontwerp met ruimte voor KMO’s, opslag en overslag, voorraadbeheer, fysieke distributie, groothandel, enz. Niet onbelangrijk: op de daken van de te realiseren gebouwen worden zonnepanelen voorzien (in huidig Masterplan is er ruimte voor ca. 10ha zonnepanelen op de daken, waarmee het bedrijventerrein voor Brugge, maar ook voor de omliggende regio, op dat vlak (o.m. gelet op de ligging nabij de N31 en de A11) een zeer visibel voorbeeldproject zou kunnen worden).

Ingeval er een minnelijk akkoord met alle partijen zou kunnen bereikt worden liggen er dus al verregaand uitgewerkte plannen op tafel waardoor in de praktijk heel snel vooruitgang zou kunnen geboekt worden om al op elkaar afgestemde projecten/zones verder in detail uit te werken richting omgevingsvergunningsaanvraag.

3.4.Regeling grondposities

Het Masterplan biedt al een solide basis inzake de op elkaar afgestemde inrichting van zowel de zone 'stedelijke activiteiten' als de zone 'bedrijvigheid'. Maar de ambities van het Masterplan zijn maar te realiseren als er ook over de grondposities een akkoord is. Vanuit de wetenschap dat de betrokken private partijen een gerechtelijke onteigening absoluut wensen te vermijden (en ook wetende dat de betrokken private partijen ook een eventuele onteigening sowieso zullen aanvechten) en vanuit de logische redenering dat de grondpositie voor elk van de betrokken partijen cruciaal is om finaal iets te kunnen realiseren werd tijdens de onderhandelingen gezocht naar een aanvaardbare 'modus vivendi' tussen alle betrokken partijen. In het voorstel van overeenkomst dat nu op tafel ligt zit nu onmiddellijk een overeenkomst over alle benodigde gronden voor de zones 'stedelijke activiteiten' en 'bedrijvigheid' vervat. Het betreft een minnelijk akkoord (in plaats van de initieel vooropgestelde onteigening) die bestaat uit  enerzijds een ruil van gronden (m² voor m²) en  anderzijds de aankoop van de overige gronden door de Stad Brugge tegen een marktconforme forfaitaire prijs. Op deze manier zouden, sensu stricto, na verdwijnen van de procedures voor de Raad van State, onmiddellijk de nodige transacties kunnen gebeuren waardoor de grondposities snel en duidelijk in onderling akkoord geregeld zijn.

Partijen komen inzake de grondposities in het voorstel van overeenkomst overeen dat, onder de voorwaarden van deze overeenkomst (zie punt "D. Doelstelling van de overeenkomst" in bijlage): 

• de private eigenaars niet zullen worden onteigend van hun percelen grond, gelegen in de zone voor bedrijvigheid.
• de private eigenaars het recht hebben om hun eigen percelen, gelegen in de zone voor bedrijvigheid, alsmede de te ontvangen percelen grond voortkomende uit hierna vermelde ruil, eveneens gelegen in de zone voor bedrijvigheid, zelf - i.e. middels tussenkomst van de Ontwikkelaars - te ontwikkelen. Hiertoe werd reeds een  indicatief  ontwerp opgemaakt ‘Masterplan: Bedrijventerrein van de Toekomst 24 januari 2022’ hetgeen de principes bevat van de eventuele ontwikkeling.
• Stad Brugge de zone voor stedelijke activiteiten, zoals thans bepaald in het GRUP, na ruil respectievelijk verwerving van de private eigenaars, kan (laten) ontwikkelen ten algemene nutte (parkeren, ontsluiting, ontspannings-/voetbalinfrastructuur, etc.). 
• de private eigenaars en Stad Brugge, over en weer, onder gesloten beurzen de nodige gronden  ruilen, met name:
  • de gronden op het plan opgenomen in de overeenkomst in de zone voor 'bedrijvigheid', heden eigendom van publieke overheden (OCMW, Kerkfabriek, WVI), voor een oppervlakte van in totaal  7,4ha (zijnde 4,7ha (heden eigendom OCMW (2,8ha)/Kerkfabriek (1,9ha) -  paars ingekleurd) en 2,7ha (heden eigendom van WVI, roze ingekleurd);

  • de gronden op het plan opgenomen in de overeenkomst in de zone voor 'stedelijke activiteiten', heden eigendom van de private eigenaars, voor een totale oppervlakte van  7,4ha (oranje ingekleurd).

• Stad Brugge alle andere benodigde gronden in de zone bestemd voor 'stedelijke activiteiten' (rood ingekleurd op het plan opgenomen in de overeenkomst) zal aankopen van de private eigenaars  Novus-Bremhove-Eneman (Ghelamco) tegen een forfaitaire prijs van maximaal 5.000.000 euro, zijnde:

  • 4.000.000 euro bij het verlijden van de authentieke akte;
  • 1.000.000 euro, enkel ingeval en voor zover planbaten zouden verschuldigd zijn (gelet op het algemeen nut van de samenwerking wordt door de private partijen het initiatief genomen om te komen tot een vrijstelling van de planbaten (er wordt bezwaarschrift tot vrijstelling van de planbaten ingediend)). Indien er dus geen planbaten verschuldigd zijn, dan moet Stad Brugge deze geplafonneerde tussenkomst van 1.000.000 euro niet betalen. Indien er op de ruil van gronden wel sprake zal zijn van planbaten ten laste van de Ontwikkelaars, maar de te betalen planbaten minder bedragen dan 1.000.000 euro, dan wordt de aankoopprijs van 5.000.000 euro verminderd met 1.000.000 euro  en vermeerderd met de alsdan te betalen planbaten.

Uiteraard zal maar effectief overgegaan worden tot ruil en aankoop van de benodigde gronden en dus eigendomsoverdrachten (vrij van gebruik en van genot) middels het verlijden van notariële akten tussen de partijen als er sprake is van het definitief, onherroepelijk, uitvoerbaar en in rechte niet meer aanvechtbaar worden van het huidige GRUP of in voorkomend geval van remediëring, herneming (totstandkoming) van een planproces na vernietiging van het huidige GRUP, na het definitief, onherroepelijk, uitvoerbaar en in rechte niet meer aanvechtbaar worden van een nieuw planologisch initiatief.

Pro memorie over de mogelijke financiële implicaties

• In gelijk welke situatie zou de overheid de gronden in de zone Blankenbergse Steenweg, waarvoor het nog niet over een eigendomspositie beschikte, moeten aankopen. Ook in het scenario van de gerechtelijke onteigening zou dit een aanzienlijk bedrag gekost hebben (ter referentie, maar natuurlijk al achterhaald: schatting WVI 2011 werd, voor de totaliteit van de 76ha, destijds vastgelegd op 17.475.000 euro dat zou moeten betaald worden (enerzijds onteigeningsvergoeding van 15 euro/m² (los van pachtverbrekingsvergoeding) en anderzijds vergoeding van alle opstallen in betreffende zone (prijzen voor woningen zijn de voorbije 10 jaar enorm gestegen)), maar in dat scenario zou dan minstens een deel van die onteigeningskost naderhand terug gerecupereerd kunnen worden door eventuele opbrengsten van eigen ontwikkelingen.
• Door de jaren heen werden verschillende bemiddelingspogingen gedaan; zo lag er in informele verkennende gesprekken in 2017 een enigszins vergelijkbaar voorstel op tafel van ruil en aankoop van gronden waar toen aan Stad Brugge, voor de zone 'stedelijke activiteiten', een 'niet-onderhandelbare' financiële vergoeding van 11.378.184 euro gevraagd werd ter compensatie van (1) de verwervingskost van de benodigde gronden in de zone 'stedelijke activiteiten', (2) de benodigde eigendommen en de (3) pachtverbrekingsvergoedingen om tot een overeenkomst in der minne te komen. Omwille van de onhaalbaarheid van dit voorstel voor zowel Stad Brugge als toen nog Club Brugge kwam dit voorstel nooit verder dan informele gespreksrondes. Maar het geeft wel een indicatie rond grootte-ordes van de bedragen en de weg die het voorbije anderhalf jaar is afgelegd.
• In functie van de onderhandelingen werd, in opdracht van Stad Brugge, een nieuw schattingsverslag opgemaakt (integraal toegevoegd als bijlage aan de samenwerkingsovereenkomst). De waarde van de benodigde te verwerven zone wordt nu geschat op een bedrag van 4.330.200 euro. Met het vooropgesteld overeengekomen forfaitair bedrag van 4.000.000 euro betaalt Stad Brugge dus een marktconforme vergoeding.
• Het maximaal in te brengen bedrag van de planbatenvergoeding werd in de onderhandelingen voor Stad Brugge geplafonneerd om 1.000.000 euro. Ter referentie: WVI berekende in januari 2017 de planbaten die verschuldigd zouden zijn voor de zone Blankenbergse Steenweg en kwam toen indicatief op een bedrag van maximaal 2.937.292 euro (stedelijke activiteiten: 18.219 euro; gemengd bedrijventerrein: 2.919.073 euro). In het beste scenario leiden de initiatieven om tot een planbatenvrijstelling te komen tot gunstige resultaten en dan zijn er geen planbaten te betalen en dan vervalt ook het aandeel van Stad Brugge van 1.000.000 euro.
• In het voorstel van overeenkomst wordt melding gemaakt van gronden "in eigendom van publieke overheden". Het betreft in concreto gronden op de site Blankenbergse Steenweg die in handen zijn van volgende publieke instanties: OCMW (15,30ha), WVI (2,7ha) en de kerkfabriek (2,79ha). Er werden al verkennende gesprekken gevoerd met OCMW en WVI, maar vooraleer er zicht was op een haalbare overeenkomst met de private ontwikkelaars had het weinig zin om tot een concreet akkoord te komen met die betrokken instanties. Als deze overeenkomst goedgekeurd wordt dan moeten met elk van de betrokken publieke instanties de gesprekken opgestart worden om tot een akkoord of regeling te komen.

3.5. Andere afspraken in de overeenkomst

Andere verplichtingen in de samenwerkingsovereenkomst bij het definitief uitvoerbaar worden van het GRUP:

• punt E.3. van de overeenkomst: Stad Brugge verbindt er zich toe om binnen een termijn van twee jaar nadat het GRUP definitief en onherroepelijk uitvoerbaar geworden is voldoende publieke parkeergelegenheden te realiseren die, in het kader van het algemeen nut en binnen de filosofie van de PPS, ook bruikbaar zullen zijn voor het bedrijventerrein (gedeeld ruimtegebruik), met uitzondering van die momenten waarop deze parkeerplaatsen zijn vereist voor bezoekers van professionele voetbalactiviteiten op de zone voor stedelijke activiteiten.
• punt E.4. van de overeenkomst: Stad Brugge verbindt er zich toe om binnen een termijn van twee jaar nadat het GRUP definitief en onherroepelijk uitvoerbaar geworden is de in het GRUP verplicht opgelegde ‘fly-over’ te realiseren (noot: ingeval van nieuw planproces te onderzoeken of deze infrastructurele ingreep nog steeds noodzakelijk is).
• punt E.5. van de overeenkomst: Afstand van onteigeningsinitiatief Stad en afstand van verdere juridische procedures. Stad Brugge (die zich in deze ook sterk maakt voor de West-Vlaamse Intercommunale) doet hier uitdrukkelijk afstand, binnen de context van voorliggende overeenkomst, van elke onteigeningsvordering ten aanzien van de gronden van de eigenaars, gelegen in zone voor bedrijvigheid volgens het GRUP. Als 'tegenprestatie' zullen de private ontwikkelaars en eigenaars hun juridisch verzet tegen het huidig geldend GRUP onmiddellijk stopzetten en binnen de twee (2) werkdagen na de ondertekening door beide partijen van deze overeenkomst overgaan tot de intrekking van hun eventuele hangende beroepen tegen het huidige GRUP bij de respectievelijke administratieve of burgerlijke rechtscolleges. Bovendien zullen de private partijen zich in de toekomst onthouden van het uiten van klachten of bezwaren of het instellen van nieuwe beroepen of juridische procedures bij administratieve of burgerlijke rechtscolleges die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de realisatie van het project dat verband houdt met de onder punt D genoemde doelstelling van de overeenkomst wordt verhinderd, vertraagd of bemoeilijkt.  
• punt E.6. van de overeenkomst: Stad Brugge enerzijds en de private ontwikkelaars anderzijds verbinden er zich toe om in voorkomend geval gezamenlijk een aanvraag in te dienen voor het bekomen van een omgevingsvergunning voor de aanleg van wegenis, riolering, nutsleidingen en overige omgevingswerken binnen respectievelijk de zone voor stedelijke activiteiten (door Stad Brugge) en binnen de zone voor bedrijvigheid (door de ontwikkelaars) - en dit met het oog op de functionele ruimtelijke en technische samenhang tussen beide te ontwikkelen zones en binnen de filosofie van de PPS. Partijen dragen voor de opmaak van een inrichtingsplan (aanvraagdossier) verhoudingsgewijs, in functie van de grondaandelen, de kosten voor respectievelijk de zone voor stedelijke activiteiten (lastens Stad Brugge) en de zone voor bedrijvigheid (lastens de ontwikkelaars).
• punt E.7. van de overeenkomst: tussen de betrokken partijen in de overeenkomst wordt, voor de duur van de overeenkomst, een tijdelijk Overlegcomité opgericht, belast met de opvolging van de uitvoering van deze overeenkomst. 

Andere afspraken in de samenwerkingsovereenkomst bij vernietiging van het GRUP

• In geval van de vernietiging door de Raad van State van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge – herneming – deelplan Blankenbergse Steenweg’, goedgekeurd door de Vlaamse Regering dd. 22/01/2021, zal  Stad Brugge zich inspannen een nieuw planologisch initiatief te doen nemen voor het met deze overeenkomst bedoelde plangebied. In dat geval blijft  hetgeen in de voorliggend voorstel van overeenkomst werd bepaald, met uitzondering van de bepaling E.4 doch met dien verstande dat alle openbare infrastructuurkosten buiten het eventuele bedrijventerrein ten laste van de stad zullen zijn) van toepassing en weltussen enerzijds de Stad en anderzijds de voormelde ontwikkelaars (Novus, Bremhove en Eneman/Ghelamco) en dit in de mate dat en voor zover de nieuwe planologische oefening of remediëring zou leiden tot een soortgelijke planologische invulling zoals thans voorzien in het GRUP.
• Stad Brugge behoudt, ten alen tijde en dus ook in voorkomend geval van remediëring, herneming (totstandkoming) van een planproces na vernietiging, bij de nakoming van hetgeen in deze Overeenkomst wordt bepaald, volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid en onafhankelijkheid ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces over alle mogelijke aangelegenheden, zoals ruimtelijke plannen, vergunningen, machtigingen,... Dit houdt onder meer in dat er van de zijde van Stad Brugge geen sprake van enige toerekenbare tekortkoming zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid tot gevolg heeft dat de Stad Brugge publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de Overeenkomst of van de voortgang van het daarmee samenhangend project, het planproces en het vergunningsproces.
• Stad Brugge of de betreffende publieke partner engageert er zich wel toe dat bij een nieuw planologisch proces de principes van de ruimtelijke invulling, zoals deze thans werden voorzien in het GRUP, alsook de ruimtelijke invulling zoals bepaald in het indicatief ‘Masterplan Bedrijventerrein van de toekomst’ opnieuw meenemen als een volwaardig alternatief en scenario wat zal geëvalueerd worden in het planologisch opmaakproces (naast andere scenario’s / plankeuzes / nulalternatief) en dit in het kader van de Plan-MER verplichting en in het kader van het RUP zelf.
• Partijen komen overeen dat, indien zou blijken dat op 31 december 2030 de Vlaamse Regering (of in voorkomend geval een andere bevoegde overheid) nog steeds geen dergelijk RUP definitief zou hebben vastgesteld, behoudens andersluidende onderlinge overeenkomst, deze overeenkomst komt te vervallen.  
• Het niet kunnen verwerven door de Stad Brugge van de eigendommen van publieke overheden dan wel door de eerste en tweede ontwikkelaars van de eigendommen van de eigenaars sub 1 t/m 21 conform de modaliteiten van de op heden bestaande overeenkomsten met de eigenaars sub 1 t/m 21  betekent een overmacht dan wel een onvoorziene omstandigheid waardoor de overeenkomst van rechtswege ontbonden kan/zal worden. Zowel Stad Brugge als de eerste en tweede ontwikkelaars verbinden zich ertoe om, elk voor de voor hen betreffende percelen, onverwijld de nodige stappen te zetten om de onderhandelingen op te starten om de nodige (eigenaars)rechten te bekomen. Deze onderhandelingen vallen ten laste van de respectievelijke partijen en mogen geen nadeel zijn voor de partij ter andere zijde.  

3.6. Juridisch nazicht voorstel van overeenkomst 

Na principieel akkoord van het college van burgemeester en schepenen na een presentatie voorafgaand aan de zitting van 23 mei 2022 werd het voorstel van samenwerkingsovereenkomst inhoudelijk en juridisch afgestemd met raadsman Filip De Preter (advocatenkantoor Liedekerke), eerder aangesteld om de procedures tegen het GRUP voor Stad Brugge juridisch te ondersteunen. Het voorstel van overeenkomst is dus in afstemming met mr. De Preter opgemaakt. 

4. Wat ligt er op tafel voor Groen vzw?

Er is een uitgewerkt voorstel van dading besproken met met VZW Groen en de familie De Buck – Stroo (grondeigenaars/bewoners binnen het projectgebied).  Na een zekere openheid bij de initiële gesprekken was er na verloop van tijd (en na ongunstige auditoraatsverslagen van de Raad van State) opnieuw geen enkele bereidheid meer bij voornamelijk VZW Groen om tot een compromis te komen.

Stad Brugge ging meermaals in overleg met VZW Groen in een poging om tot een akkoord te komen. Op de laatste vragen tot overleg van de Burgemeester weigerde VZW Groen in te gaan. Ook minister Zuhal Demir nodige VZW Groen / Erik Ver Eecke (in zijn hoedanigheid als voorzitter van de vzw)  persoonlijk uit, maar ook op die uitnodiging werd niet ingegaan. Via de projectontwikkelaars was er wel even een constructieve dialoog en het dadingsvoorstel werd daar enkele keren besproken. Dit voorstel bestond uit verschillende elementen, die onderdeel uitmaken van een akkoord waarbij VZW Groen ook  bereid zou zijn om hun bezwaarschrift in te trekken:

• realisatie van de afspraken rond zone Blankenbergse Steenweg (zie omschrijving in passage Masterplan hierboven, waar meer dan de helft van de betrokken zones in de Blankenbergse Steenweg  een groene invulling krijgt (o.a. nieuw publiek park)  en waar de bebouwde delen maximaal volgens duurzaamheidsprincipes en energiezuinig worden aangelegd);
• idem voor zone Chartreuse (werd op vraag van VZW Groen in de dading betrokken): bij de verdere uitwerking wordt de footprint beperkt en alles wordt duurzaam en energiezuinig aangelegd;
• voorstel om VZW Groen mee aan tafel te zetten in ‘klankbordgroep’ bij de verdere uitwerking van de projecten (cfr. opmaak inrichtingsplannen);
• constructieve opstelling naar de vraag van VZW Groen om te kijken om een  milieuraad Brugge op te richten;
• integratie van het eigendom van de familie De Buck – Stroo, grondeigenaars/bewoners binnen het projectgebied, in de dading door (her)integratie in de projectzone of herlocalisatie mits financiële compensatie;
• ....

Het is duidelijk dat er bereidheid was en is om verregaande toegevingen te doen richting VZW Groen. Indien er bereidheid was geweest om in een constructieve dialoog te treden waren er misschien zelfs nog meer mogelijkheden. Maar vanuit een eenzijdig ideologisch perspectief werd, voorlopig, de deur dicht gedaan met als standpunt: "We wachten het arrest van de Raad van State eerst af". Het moge duidelijk zijn dat het aanbod dat op tafel ligt voor VZW Groen van toepassing is vóór het arrest van de Raad van State, in een poging om tot een minnelijk akkoord te komen waar voor iedereen iets in zit. Het is dus nog steeds de uitdrukkelijke hoop dat VZW Groen, als enige partij, er niet voor zorgt dat er opnieuw een jarenlange administratieve procedure moet gevolgd worden en dat er alsnog bereidheid is om tot een compromis - minnelijk akkoord te komen.

5. Conclusie: "So close, yet so far"

Nog nooit stond Stad Brugge zo dicht bij een beëindiging van de lijdensweg voor de Blankenbergse Steenweg. Tijdens de intensieve discrete bemiddelingspogingen de voorbije maanden kwam duidelijk naar voor dat de invulling voor de site Blankenbergse Steenweg, zoals planologisch voorzien door de Vlaamse overheid, ondertussen breed gedragen wordt. Naast de betrokken overheden staan nu ook de betrokken private ontwikkelaars én de bij hen betrokken bewoners op 1 lijn. Quasi alle betrokken eigenaars - bewoners - gebruikers (vooralsnog met uitzondering van de familie De Buck – Stroo) kunnen zich vinden in de voorstellen die nu op tafel liggen en zij wensen nu vooral rechtszekerheid (na 2  decennia van procedures en onzekerheid) en zekerheid rond het bekomen van de met hen afgesproken financiële vergoedingen. Uit de gevoerde gesprekken blijkt bovendien ook dat zij het eigenlijk niet appreciëren 'derden' zich finaal uitspreken over de bestemming van hun eigen eigendom en voelen zich dan ook niet  vertegenwoordigd door een belangengroep. Dit alles resulteerde, zoals beschreven in onderhavige nota, in enerzijds een voorstel tot samenwerking tussen Stad Brugge en de private ontwikkelaars / bewoners en anderzijds de intrekking van de bezwaarschriften van de private ontwikkelaars. 

Maar ongeacht het feit dat de 'oplossing' nog nooit zo dichtbij was: toch blijft een finale oplossing veraf... In het Masterplan en het bijhorend voorstel van dading werd meermaals de hand gereikt naar VZW Groen. Het zou bijzonder jammer zijn dat, alles in acht genomen, dit project en de brede maatschappelijke ambities nu zouden sneuvelen uit een louter ideologische overweging van 1 belangengroep/persoon. 

Het is nu het moment om tot een akkoord te komen, dewelke dan ook eindelijk rechtszekerheid zal geven aan alle betrokken landbouwers/eigenaars/bewoners. In de schoot van deze nota zal nog eens formeel gevraagd worden aan VZW Groen om op een constructieve manier en bij hoogdringendheid tot een dading te komen.