1. Inhoud van de conceptstudie
Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven van het eindrapport. Het integrale document zit in bijlage bij deze nota. Bij enkele passages worden vanuit dienst B&O en dienst mobiliteit opmerkingen geformuleerd.
1.1 Situering
Het Kaaidistrict is het gebied gelegen langs de noordelijke helft van de ring rond Brugge; langs de Sint-Pieterskaai (R30), tussen Slachthuisstraat en Havenstraat, en tussen de binnenstad en binnenhaven. Dit is een gebied van ca. 30 ha.
Het Kaaidistrict biedt vandaag een ietwat rommelige aanblik. In het gebied zien we naast een beperkt aantal bedrijfsgebouwen (autogarage, chocolatier,...) vooral winkels voor grootschalige kleinhandel (Hema, Elektro, Gamma, Zeeman, Action,...) en warenhuizen (Aldi, Colruyt, Bio-Planet, Albert Heijn,...). Tussen verouderde delen zien we enkele recentere realisaties, bv. aan de V-Markt en Dovy Keukens. Vooral aan de westelijke zijde van het gebied is er leegstand, met het Brugs Slachthuis als grootste vacante site. Tussen alle economische functies zijn er nog enkele woonfragmenten: bv langs de Vaartstraat en Sint-Pietersgroenestraat.
1.2. Formulering van de ambitie voor dit gebied: een verbindend stadsdeel waar stedelijke economie de identiteit bepaalt, met een maximale gelaagdheid om ook stedelijkheid en levendigheid in dit gebied te krijgen. De economische functie wordt waar mogelijk verweven met een woonprogramma.
Op basis van de lezing en analyse van het gebied (nl. een ruimtelijke-economische analyse van het gebied, een analyse van de inpassing van het gebied in de omgeving en een analyse van de robuuste ruimtelijke structuren) werd de roeping en uniciteit van de plek onderzocht. Dit resulteerde tot de formulering van volgende ambitie:
“Het Kaaidistrict zal niet langer de plek zijn die ‘tussen’ of ‘naast’ andere plekken of wijken ligt. Het beeld van een restruimte die stedelijke programma’s opvangt die elders niet gewenst zijn, wordt radicaal omgegooid. Het Kaaidistrict wordt een zelfstandig en trots stadsdeel !!! Een stadsdeel dat de ‘overlap’ bewerkstelligt tussen stad en haven, waar wonen en werken in nevenschikking en gelijkwaardigheid een plek krijgen.
We maken een ‘Stadswijk van de toekomst’, met het alomtegenwoordige water als sterke identiteit, waarmee het ‘Venetië van het noorden’ een betekenisvolle uitbreiding kent.
Het Kaaidistrict wordt een broedplaats voor creatieve en circulaire economie. Een plek waar innovatieve woonconcepten worden neergezet, waar wordt ingezet op het delen van ruimte, op duurzame mobiliteit, een toekomstbestendig watermanagement, waar duurzame warmte- en energienetwerken worden uitgebouwd, waar de publieke ruimte kwalitatief en geïntegreerd is.”
Deze herontwikkeling van het Kaaidistrict brengt ook een unieke kans om heel wat ambities uit het Beleidsprogramma 2019-2024 en het Klimaatplan waar te maken.
1.3. Uitwerking van een toekomstbeeld voor het Kaaidistrict: een retailcluster, een foodhub en een makersdistrict binnen een raamwerk met royale publieke ruimtes.
Op basis van de economische roeping en ambitie werd een toekomstbeeld opgemaakt. Dit toekomstbeeld integreert een perceelsoverschrijdende duurzaamheidsvisie en definieert een robuuste ruimtestructuur die de toekomstige vestigingscondities voor economie integreert. De verschillende gevraagde economische en maatschappelijke programma’s (telkens in combinatie met wonen) kregen een eigen plek, waarmee maximaal werd ingespeeld op de specifieke ruimtelijke context. Zo omvat het toekomstbeeld van het Kaaidistrict 3 innovatieve zones: de retailcluster, de voedselhub/foodhub en het makersdistrict.
Het beeldmateriaal dat hiervoor werd uitgewerkt is zeer kwalitatief. Er werd ook gebruik gemaakt van de nodige referentiebeelden.
Hoofdstuk 3 van het eindrapport bundelt het resultaat van de visievorming en het ontwerpend onderzoek.
1.3.1. Hieronder wordt kort de voorgestelde transitie van de 3 zones uiteengezet:
1.3.1.1 Een stedelijke retailcluster, als compacte uitbreiding rond de V-markt:
Hier ligt de focus op het optimaliseren van de onderbenutte ruimte, waarbij de huidige functies van (klein-/mediumschalige) detailhandel worden behouden, m.n. rond de V-Markt. In aansluiting hierop wordt een centraal aaneengesloten binnengebied uitgebouwd waarrond retailfuncties toegankelijk worden. Het parkeren voor bezoekers gebeurt geclusterd, (half)ondergronds of in (gedeelde) parkeergebouwen. Zo ontstaat een aangenaam binnengebied. Als financiële hefboom en t.b.v. een bruisende, levendige omgeving worden ook woningen voorzien aan de randen van het gebied. De herorganisatie en het meervoudig ruimtegebruik zorgen ervoor dat het ruimtelijk rendement sterk de hoogte in gaat.
De toegang tot de retailcluster wordt georganiseerd via een rechtstreekse aantakking op de Sint-Pieterskaai (R30) (hiervoor werd een voorstel tot reorganisatie van de Sint-Pieterskaai (R30) schetsmatig uitgetekend - zie verder bij 1.5.1.). Hierdoor wordt het mogelijk de verkeersdruk op de Slachthuisstraat, de Sint-Pieterszuidstraat en de Veemarktstraat drastisch in te perken, t.v.v. de verblijfskwaliteit. Langs deze woonstraten wordt een woonprogramma uitgebouwd, aangevuld met voorzieningen op schaal van de wijk: fitness, kinderopvang, buurtwinkels,... De straten worden onthard en ingegroend i.f.v. klimaatdoelstellingen. In die zin werd ook een herlocalisatie van de huidige vrachtwagenparking in de Sint-Pieterszuidstraat voorgesteld.
Hoger bouwen wordt mogelijk waar de afstand t.o.v. bestaande/andere woningen groot is. Aan de kant van de Sint-Pieterskaai is naast wonen ook een aandeel kantoren mogelijk op verdieping.
Het principe van geclusterd en gedeeld parkeren genereert ruimte in het binnengebied, dat hierdoor een drastisch ander gebruik en beeld krijgt. Het wordt een aangename plek waar je kan vertoeven, spelen en rusten, en waarrond de retailfuncties hun adres krijgen. De ‘patio-ruimte’ krijgt ook betekenis voor de buurt.
Voor het winkelen is de auto niet langer vereist: thuislevering gebeurt via cargofietsen. Nabijheid wordt hiermee een sturend principe voor het duurzame imago van de site.
>>> OPMERKING dienst B&O over de vrachtwagenparking langs Sint-Pieterszuidstraat: Door deze vrachtwagenparking te verhuizen komt ruimte vrij voor een kwalitatiever openbaar domein. Naar aanleiding van eerste gesprekken met de ontwikkelaar die op de slachthuissite wenst te ontwikkelen, werd - in samenspraak met de dienst mobiliteit - een verkennend onderzoek gedaan naar een mogelijke locatie om deze vrachtwagenparking op termijn - bij realisatie van een project op deze plek - naar toe te herlokaliseren. Op die manier kan ter hoogte van de huidige vrachtwagenparking het openbaar domein een kwalitatievere plek worden. Een zone (ca. 2.000m²) langs de Vaartstraat (ten zuiden van Park Ter Poele, thv opslagruimte dienst Cultuur) kwam hier als voorkeurslocatie uit, mits randvoorwaarden. Na overleg met Cluster Openbaar Domein werd duidelijk dat deze locatie toch niet als voorkeur te beschouwen is. We zullen de oefening opnieuw uitvoeren in samenspraak met dienst Mobiliteit en Cluster Openbaar Domein.
Voorstel aan CBS: Dienst B&O stelt voor om de herlocalisatie van deze vrachtwagenparking verder te onderzoeken, samen met de dienst mobiliteit en cluster openbaar domein.
A1.3.1.2. Een foodhub/voedselhub waar lokale productie hand in hand gaat met toelevering van de binnenstad:
De site kenmerkt zich door de aanwezigheid van een toonaangevend groothandelsbedrijf voor de horeca; Horeca Totaal. Ook in de omgeving net buiten het projectgebied zijn verschillende bedrijven gevestigd die in de Brugse horeca een belangrijke afzetmarkt vinden (Horeca Foods Brugge, ZB-centrale, Denaeghel,... ). Ze maken deel uit van een historisch gegroeid aanbod dat niet in het minst de vele horecazaken in de Brugse binnenstad bedient. De clustering van deze activiteit gericht op (gezonde) voeding kan een sterke identiteit initiëren als voedselhub.
We zoeken maximaal connectie met de potenties van de ruimte waarover kan beschikt worden. We denken onder meer aan de uitbouw van connecties met de haven (waterproducten), logistieke systemen voor slimme beleveringen, het voorzien van pluktuinen, ... Bovendien kan in connectie met de omgeving, in het bijzonder dan de vele know-how in omliggende bedrijven van aan het projectgebied tot aan de Zeebrugse haven, nog veel meer ingezet worden op innovatie, op recycling en/of upcycling, ...
Een winkelaanbod wordt gecombineerd met lokale productie, oa. op de daken, tot een beleefbaar geheel. Aan de randen van het gebied wordt wonen (permanent en tijdelijk bv. hotel) mogelijk, aansluitend op het bestaande woonweefsel en de fietsinfrastructuur. De ontsluiting wordt op termijn van ‘binnenuit’ georganiseerd.
1.3.1.3. Een makersdistrict, een plek voor stedelijke productie, met adres aan het ‘Sluisplein’, direct geconnecteerd met de binnenstad en de haven:
Hier wordt gefocust op de beleving van het maken. Producten en processen kunnen worden bekeken, aangeraakt en gebruikt. De binnenkoer van het Makersdistrict maakt het gebied doorwaadbaar en vormt ook het kloppend hart: als uitloper van de ateliers. Hier ontmoeten makers, bewoners en bezoekers elkaar. Het makersdistrict biedt plaats aan de bedrijven die in de stad geen plaats meer vinden. Denk hierbij aan meubelmakers, chocoladefabriek, drukker, schrijnwerkers, kunstenaars, mode-ateliers, herstel en werkplaatsen,... De nabijheid van de binnenstad zorgt voor werknemers en een afzetmarkt. We voorzien ook een hotel, een fablab, een resource center (repair-and-share), creatieve bedrijven en een gericht aanbod aan wonen.
De site Lanssens, een voormalige natuursteenhandel, zien we als katalysator. Bij aanvang van de conceptstudie was door de ontwikkelaar Caaap al een ruimtelijk voorstel uitgewerkt met een plint als ‘flexibel casco’, gericht op de creatieve maak-sfeer, en op verdieping (een beperkt aanbod) kantoren en wonen. In overleg met de ontwikkelaar is een bijsturing van het project gebeurd: het parkeren wordt integraal ondergronds voorzien en de sokkel voor maakeconomie wordt gevoelig uitgebreid (vrije hoogte 6-8 meter), waarbij ook toelevering van vrachtverkeer wordt gegarandeerd. Op de eerste verdieping krijgt creatieve economie hier een plek, om maximale interactie tussen denkers en doeners te faciliteren. Het project wordt niet langer georganiseerd rond een interne patioruimte, maar krijgt een gezicht aan het ‘Sluisplein’. Op de hogere verdiepingen komen woningen. Een hoogteaccent tot 50 meter is mogelijk. Op die manier ontstaat een interessant gemengd stedelijk programma, dat de katalysator wordt van de vernieuwing van dit stadsdeel.
1.3.2. SDC: Binnen de onderzoeksvraag werd ook een stadsdistributiecentrum, dat zorgt voor toelevering van de binnenstad via duurzame modi, meegenomen. In het ontwerpend onderzoek werden 4 mogelijke locaties onder de loep genomen: 2 in het havengebied (site Metalunion en site Kolen Tomar), 1 in het makersdistrict (t.h.v. Shurgard) en 1 aan de rand van de stadskern (t.h.v. oude brandweerkazerne). Deze scoren goed inzake de bediening van de binnenstad. Verder onderzoek moet uitwijzen welke locatie effectief wordt gekozen (buiten de scope van de conceptstudie).
1.3.3. Publieke ruimtes: Het voorstel voor de ontwikkeling van het Kaaidistrict werd niet enkel bepaald door het bebouwd weefsel en de programmatie, maar evenzeer door de publieke ruimte. Door de reorganisatie van het stadsdeel komt de auto minder prominent in beeld, en maken we plaats voor kwalitatieve verblijfsplekken, met groen en water als beeldbepalende elementen. Het Kaaidistrict wordt zo ingebed in het stedelijk weefsel met enkele fors bemeten autonome publieke ruimtes. Een bijstelling van de naamgeving zou de herkenbaarheid nog verder versterken (bv. Sint-Pieterszuidpark, Slachthuislaan, Vaartlaan, Sluisplein, …).
1.3.4. Circulariteit: Binnen deze visie werd steeds ingezet op maximale circulariteit. Er werden ambities geformuleerd om bij verdere ontwikkeling minstens de stromen op vlak van afval, water, energie en materialen te beheren.
1.4. Inzicht krijgen in de (financiële) haalbaarheid:
Binnen het traject werd duidelijk dat bij dit alles een integrale benadering van het projectgebied belangrijk is. Het is immers niet wenselijk dat enkel de economisch meest rendabele projecten gerealiseerd worden met het marktelijke gevolg dat de overige delen verweesd achterblijven. Daarom is het belangrijk dat we het volledige plaatje goed begrijpen en op voorhand de bedreigingen en opportuniteiten goed weten in te kapselen in de visie en het beleid. Daarom voerde CityD-WES een financiële impactberekening uit – uiteraard gebaseerd op een aantal hypotheses – die inzicht moet verschaffen. Het streefdoel voor een financieel haalbaar project – in de ogen van de projectontwikkelaar – zal, zeker in de fase van macroberekeningen waar nog steeds heel wat onbekend factoren zijn, minstens 15% marge kosten en 20% marge kosten bedragen (gewenst is 20 % - 25 %). Deze berekening resulteerde in volgende vaststellingen:
1.5. Formulering van aandachtspunten:
Zoals hierboven al aangehaald, bleven bij de terugkoppeling van het toekomstbeeld voor het Kaaidistrict met alle stakeholders nog een aantal zaken die niet ten gronde uitgeklaard zijn:
Het zijn elementen die bijzondere aandacht verdienen bij de verdere uitwerking van deze conceptstudie; in het transitieplan. Ze worden dan ook besproken in hoofdstuk 4 van het eindrapport zodat dit bij verdere uitwerking van het transitieplan kan worden meegenomen. Hieronder wordt kort toegelicht wat hierover in het eindrapport is opgenomen:
1.5.1. Mobiliteit en verkeersleefbaarheid: Het voorgestelde programma in het toekomstbeeld zal bijkomend verkeer genereren (woonfuncties verweven met maakeconomie, KMO-functies, grootschalige kleinhandel, kantoren, een hotel,...). Hoewel een duurzame mobiliteit voor het stadsdeel Kaaidistrict een belangrijk uitgangspunt vormt, schuilt hierin ontegensprekelijk een gevaar dat het mobiliteitssysteem tegen haar limieten aanloopt. Wetende dat de Sint-Pieterskaai (R30) vandaag al te kampen heeft met een hoge verkeersdruk en een concentratie van zwarte punten, wordt mobiliteit een erg belangrijk aandachtspunt in het verdere planproces. In functie van de resultaten van de conceptstudie en een eventuele latere opmaak van een RUP, zal een mobiliteitsstudie dan ook moeten uitwijzen of het vervoerssysteem de extra mobiliteit die wordt gegenereerd nog op een kwalitatieve manier kan verwerken.
Door BUUR werd wel al een voorstel van circulatieschema uitgewerkt: Globaal gesteld wordt het Makersdistrict voor vrachtverkeer bediend via het havengebied (Pathoekeweg) en de retailcluster en het fooddistrict worden bediend via de Sint-Pieterskaai. (Noot: de toelevering met vrachtverkeer gebeurt in het geval van Horeca Totaal langs de magazijnen aan de Jacob van Arteveldestraat. De connectie tussen het magazijn en de winkel gebeurt in het toekomstmodel via een ongelijkvloerse automatische loopband.)
Deze verkeersorganisatie laat toe om de fietsassen doorheen het gebied vrij van (zwaar) gemotoriseerd verkeer te organiseren. Het fietsnetwerk wordt dus sturend voor de ontwikkeling. Een nieuwe fietsbrug over het kanaal Brugge-Oostende in het verlengde van de Veemarktstraat versterkt nog de fietstoegankelijkheid van het Kaaidistrict.
De zgn. ‘interne’ ontsluiting van de retailcluster en het fooddistrict faciliteert een structurele ontlasting van het woonweefsel, m.n. aan de Slachthuisstraat, de Sint-Pieterszuidstraat, de Veemarktstraat, de Vaartstraat en de Sint-Pietersgroenestraat. Het profiel wordt hier bijgesteld op maat van het lokaal woonverkeer. De organisatie van enkele richtingsstraten zou hier potentieel de verkeersruimte die vereist is voor de auto nog verder kunnen verkleinen, t.b.v. een hogere verblijfskwaliteit, en ruimte voor groen en water.
Zoals in 1.3.1.1. vermeld werd door BUUR ook een voorstel tot reorganisatie van de Sint-Pieterskaai (R30) gedaan, namelijk:
>>> OPMERKINGEN van Dienst B&O en dienst mobiliteit over:
1) het idee van een fietsbrug tussen de retailcluster en het Stubbekwartier (in verlengde van de Veemarktstraat): De dienst mobiliteit beoordeelt dit idee negatief omwille van de zeer beperkte netwerk-kwaliteiten (daarom werd deze link ook niet weerhouden binnen de goedgekeurde Visienota FR30) én de moeilijke ruimtelijke inpasbaarheid (in bijzonder hellingbanen van ruim 150 m lengte (want én ring én ringvaart te kruisen) die zowel zijde Sint-Pieters als zijde Christus-Koning moeilijk tot niet inpasbaar zal zijn).
Dienst B&O kan akkoord gaan met deze analyse door de dienst mobiliteit. De gewenste transformatie van het Kaaidistrict kan ook gerealiseerd worden zonder deze fietsbrug; dit zal geen afbreuk doen aan de gestelde ambitie. Om alle kansen te geven aan de integratie van volwaardige voetgangers-en fietsersinfrastructuur op de nieuwe Krakelebrug (cfr. recente beleidsbeslissingen hierover) kunnen we stellen dat deze fietsbrug in verlengde van de Veemarktstraat nu niet aan de orde is. Het hoeft dan ook niet meegenomen te worden in de mobiliteitsstudie.
2) over de herinrichting van de Sluisstraat: Er zal verder gewerkt worden op de reeds genomen beleidsbeslissingen over de herinrichting van de Sluisstraat (oa een verplichte links-uit voor site Lanssens en verkeerslichten op kruispunt Krakeleweg/Sluisstraat (zie 2020_CBS_00005 en 2021_CBS_00834) en de herziening van de havenverordening met beslissing over de Sluisstraat (2022_CBS_00003)).
3) over het voorgestelde circulatieschema en reorganisatie van de Sint-Pieterskaai (R30): Het circulatieschema en het voorstel tot reorganisatie Sint-Pieterskaai (R30) zullen, samen met het programma, getoetst moeten worden binnen de mobiliteitsstudie waarbij desgevallend bijsturingen – flankerende maatregelen – e.d.m. zullen geformuleerd worden.
>> VOORSTEL aan het CBS: Omdat het ambitieniveau van de conceptstudie hoog is en dat een mobiliteitscheck vergt, stellen we daarom in het voorstel van beslissing voor het mobiliteitsverhaal te onderzoeken. Daarbij zal uiteraard uitgegaan worden van het beslist beleid en gefocust worden op een goede bereikbaarheid, vlotte verbinding en veilige omgeving. We stellen voor om, in samenwerking met dienst mobiliteit en mobiliteitsactoren (AWV, MOW, provincie, De Lijn, lokale politie, MBZ,...), te starten met de opmaak van een mobiliteitsstudie. In deze studie zullen dus o.m. de bestaande studies (o.m. aanpak zwart punt Krakeleweg x R30 en zwart punt Scheepsdalebrug) ingekanteld worden, wat in deze Conceptstudie niet gebeurde gelet op de focus op de ruimtelijke visievorming.
1.5.2. Wonen vs haven: In het toekomstbeeld worden ca. 800 nieuwe woningen voorzien, waarvan een 375-tal rond de retailcluster, 240 aan de foodhub en 220 in het Makersdistrict. Zowel vanuit de stedelijke diensten als het havenbedrijf worden bezorgdheden geuit over de complementariteit van het wonen met de havenactiviteiten. Ook de ligging langs de ringweg R30 maakt de woonfunctie hier niet even vanzelfsprekend.
*Geluid: De geluidsoverlast binnen het Kaaidistrict is vooral geconcentreerd langs de R30. Op de perceelsgrens meten we waarden tussen 70 en 75 dB, en tot een afstand van 20 meter waarden tussen 65 en 70 dB. Op een afstand groter dan 20 meter is het geluid beperkt tot waarden onder de 65 dB, en wordt het haalbaar om kantoorfuncties en wonen te voorzien. De voorgestelde achteruitgeschoven bouwlijn n.a.v. een nieuwe mobiliteitsorganisatie komt dus ook de leefbaarheid en kwaliteit van de nieuwe ontwikkelingen langs de Sint-Pieterskaai ten goede.
*Luchtemissie, geur- en stofhinder: Vandaag zijn er vervuilende luchtemissies, geur- en stofhinder van enkele bedrijven binnen het havengebied, bv. een kolenimporteur en veevoederbedrijven. In de aanliggende wijk St.-Jozef zijn er eerder al klachten geweest van stofhinder op auto’s. Deze problematiek zal zich ongetwijfeld ook stellen bij nieuwe woonontwikkelingen in het Kaaidistrict, in het bijzonder in het Makersdistrict.
*Symbiose van 2 werelden mogelijk: De nieuwe ontwikkelingen inclusief woningen mogen geenszins de havenactiviteit belemmeren. Het werken binnen het Kaaidistrict en de haven is dan ook van primordiaal belang. Tegelijk is een sturing van het type activiteit in de directe nabijheid van het stedelijk weefsel aangewezen. Er is nood aan een sturend locatiebeleid binnen (het zuidelijk deel van) de Binnenhaven en in de grensgebieden van het stedelijk weefsel in functie van een goed nabuurschap tussen stad en haven. Hiermee kan op (middellange) termijn de overlast voor het wonen beperkt worden, de haven verder gericht uitgebouwd worden en synergiën gezocht in economische activiteiten in het grensgebied tussen stad en haven. Parallel lijkt het aangewezen te werken aan een duidelijke bewustmaking van de nieuwe bewoners.
>>> OPMERKINGEN van Dienst B&O: Verder overleg tussen Stad en Haven en afstemming van plannen moet de mogelijke kansen die de conceptstudie naar voor schuift verder verkennen. Het economisch weefsel en de focus op bedrijvigheid in Kaaidistrict en haven vormen een basis voor synergie. De woonontwikkelingen en eerder stedelijke functies zoals retail, food en kantoren en de havenontwikkelingen in de Zuidelijke binnenhaven moeten op elkaar afgestemd. Havenactiviteit en dus watergebonden bedrijvigheid moet de focus kunnen blijven in de Zuidelijk binnenhaven. Woonontwikkelingen, retail, food en kantoren mogen de watergebonden bedrijvigheid in de zuidelijke binnenhaven niet belemmeren noch verdringen. Overleg en afstemming van plannen moeten hiervoor zorgen.
Voorstel aan CBS: Dienst B&O stelt voor om de resultaten van de conceptstudie verder door te spreken met MBZ en plannen af te stemmen met de symbiose, of goed nabuurschap, tussen haven en stad als doelstelling. Door overleg en afstemming van plannen tussen ontwikkelingen in het Kaaidistrict en in het zuidelijk deel van de binnenhaven streven we een goed nabuurschap tussen stad en haven na.
1.5.3. Bouwhoogtes: Het Kaaidistrict ligt aan de rand van de binnenstad, in de onmiddellijke omgeving van (de bufferzone van) het Unesco Werelderfgoed. Deze ligging brengt een belangrijke verantwoordelijkheid met zich mee: een doordachte inzet van bouwhoogtes en beeldkwaliteit is onontbeerlijk. Er werd onderzocht welke ontwikkelingsmogelijkheden er mogelijk zijn en welke beperkingen er gelden:
1.6. Formuleren van de strategie om deze gewenste transitie ook effectief te realiseren: de implementatiestrategie
Hoe kunnen we ervoor zorgen dat het volledige Kaaidistrict transformeert en niet beperkt blijft tot ontwikkeling van enkele plekken?
De marktlogica stuurt immers naar een maximalisatie van het meest winstgevende product, waardoor ontwikkelingen vaak naast elkaar gebeuren en moeilijker te ontwikkelen delen onaangeroerd blijven. Ook het traditionele lineaire proces van plannen – bouwen – invullen met eindgebruikers is onvoldoende om nieuwe clusters van innovatieve economie aan te trekken. Het zijn de grondposities, het redeneren vanuit individueel eigenaarschap en statische planningsprocessen die een enorme hindernis vormen om te komen tot een duurzame verwevenheid. Die verwevenheid moet ook verder gaan dan enkel op gebouw- of perceelniveau.
Binnen deze nieuwe ruimtelijke opgaven zijn robuuste ruimtelijke structuren (bv straten en pleinen) en netwerken (beleidsdomein overschrijdend, discipline overschrijdend, bestuur overschrijdend) belangrijk.
Er is daarom nood aan een integrale ontwikkelingsstrategie die niet enkel focust op ‘ruimte’ creëren voor nieuwe vormen van economie of een verbreding van de functies, maar op het creëren van netwerken van actoren en het creëren van ruimtelijke condities die ervoor zorgen dat draagvlak ontstaat voor een duurzame stadsontwikkeling met sterke samenhang en identiteit.
In hoofdstuk 5 van het eindrapport worden strategieën voor deze transitie uitgewerkt. Hieronder worden de belangrijkste kort samengevat:
1.6.1. Rol van de ruimtelijk bemiddelaar
Een transitietraject in een bestaande stadsomgeving is een complex gegeven en vergt een doorgedreven proces van bemiddeling tussen verschillende actoren. Er ontstaan vraagstukken die enerzijds een goede kennis van het DNA van de omgeving vragen en anderzijds brede expertise op verschillende domeinen. Uitdagingen beperken zich niet tot het grondgebied van een enkele eigenaar, en meerdere beleidsdomeinen zijn aan zet.
Traditionele planningsinstrumenten (masterplannen, structuurplannen, RUPs, …) volstaan meestal niet als antwoord op deze vraagstukken. We evolueren naar een meer geïntegreerde systemische benadering van de stad. Ontwerpend onderzoek vormt daarbij een belangrijke tool van dialoog en het doorhakken van belangrijke richtinggevende keuzes.
1.6.2. Opgaves naar een verweven Kaaidistrict
Parallel aan het definiëren van de economische roeping en identiteit van het projectgebied enerzijds en een geïntegreerde duurzame visie op de toekomstige gebiedsontwikkeling anderzijds, zijn er nog een aantal belangrijke opgaves waar een doorgedreven procesregie vanuit de stad noodzakelijk zal zijn.
Volgende opgaves worden gezien als vervolg van een doorgedreven projectregie:
a) Reorganisatie retail als sleutel tot transitie: Het reorganiseren van de grootschalige retail, nu verspreid aanwezig in het Kaaidistrict, is noodzakelijk om ruimte te creëren voor de gewenste ontwikkelingen. Welke maatregelen en acties kunnen de verschillende stakeholders (eigenaars, eindgebruikers, ontwikkelaars) bewegen tot een verhuis van de activiteiten naar de retailcluster? Er is nood aan verder inzicht in het spanningsveld tussen verschillende drijfveren en slagkracht van de diverse stakeholders in het projectgebied. Er is nood aan een concreter inzicht in lasten en baten van deze beweging. Er is ook nood aan een duidelijk standpunt en juridische maatregelen.
b) Een geïntegreerde mobiliteitsorganisatie: Een belangrijk uitgangspunt van de strategische ontwikkelingsvisie is een perceelsoverschrijdende organisatie van flows van mensen en goederen. Om in de toekomst garant te staan voor een performante multimodale bereikbaarheid, alsook voor het realiseren van de vestigingscondities voor de gewenste economische actoren zal een geïntegreerde mobiliteitsvisie op schaal van het Kaaidistrict opgemaakt moeten worden.
c) Integrale benadering van gesloten kringlopen: De strategische ontwikkelingsvisie schuift ook de opportuniteit van een geïntegreerde watermanagement op niveau van de stadswijk naar voor. Met de ambitie om de duurzaamheidsopgave rond watermanagement breder te trekken dan die van het gebouwniveau of het perceelsniveau, zal een integrale benadering van gesloten kringlopen op stadswijkniveau concreter onderzocht dienen te worden. Zo’n geïntegreerd watermanagement kan moeilijk via een ontwikkeling per perceel tot stand komen maar vergt een doorgedreven samenwerking van verschillende actoren en een proactief ruimtelijk beleid.
d) Energienetwerken op stadswijkniveau: Op het projectgebied werden verschillende mogelijkheden geschetst voor lokale energie- en warmtenetwerken op schaal van de stadswijk. Een intensieve procesregie en concrete afsprakenkaders zullen noodzakelijk zijn om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.
De ruimtelijke implementatie van de noodzakelijke netwerken zal belangrijke randvoorwaarden genereren voor toekomstige ontwikkelingen. De opmaak van een energietransitieplan is aangewezen.
1.6.3. Een implementatiestrategie per zone:
voor het Retaildistrict: Het delen van infrastructuur en open ruimte i.f.v. optimaler ruimtegebruik en kwalitatieve synergiën vormt een belangrijk uitgangspunt in het toekomstmodel. De realisatie ervan vergt een helder afsprakenkader met verdeling van lasten en baten, alsook een gefaseerde implementatie. Idealiter gebeurt dit in een kader van vertrouwen waarbij (financiële) agenda’s in een context van vertrouwen kunnen samengebracht worden.
voor de Foodcluster: Het toekomstmodel schetst de mogelijkheden voor de implementatie van een foodcluster. De realisatie van een foodcluster met wederzijdse synergiën is echter afhankelijk van de samenwerking van verschillende actoren. Een doorgedreven actorenonderzoek, naast gedetailleerder onderzoek i.f.v. ruimtelijke integratie vormt een volgende stap.
voor het Makersdistrict:
De financiële doorlichting toont aan dat het Makersdictrict wellicht moeilijk haalbaar wordt zonder de inzet van de toekomstige woonontwikkelingen als financiële hefboom. Een duidelijk afsprakenkader rond stedenbouwkundige lasten zal noodzakelijk zijn.
1.6.4. Mogelijke inzetbare instrumenten RO zijn: RUP, BGO, Handelsvestigingsconvenant (cfr decreet IHB), stedenbouwkundige lasten en ontwikkelingskosten (al of niet via een verordening), brownfieldconvenant.
1.6.5. Rol van de Stad is meer dan opmaak RUP’s, verordeningen, maar ook het in handen nemen van de procesregie: Om de gewenste vergunbaarheid en de gewenste ontwikkeling te garanderen zal een traditioneel instrumentarium enkel gericht op bestemming en inrichting onvoldoende zijn. De stad zal ook een proactieve rol dienen op te nemen. Het zal zaak zijn om het juiste instrument op het juiste moment in te zetten. Dit betekent ook een grote verwevenheid tussen korte termijn en lange termijn ‘plannen’. Voor elke zone bestaat er een verschillend vertrekpunt en een verschillende opgave (zie hoger).
De verschillende opgaven voor de implementatie van het gewenste toekomstbeeld in het projectgebied vereist een proactieve brede projectregie. Stad Brugge voert vandaag eerder een een reactief beleid (initiatieven beoordelen, sturen, randvoorwaarden definiëren,…). Er bestaan verschillende mogelijkheden om als stad te evolueren naar een proactief beleid (een duidelijk ambitieniveau vooropstellen, een helder planologisch kader uitwerken, samenwerkingsverbanden en afsprakenkaders tot stand laten komen,… ). Het projectteam somt enkele mogelijkheden hiervoor op:
1.6.6. Kritische succesfactoren voor projectorganisatie: Het is een complex geheel waar er naar een evenwicht gezocht zal moeten worden tussen de integrale benadering waarbij bepaalde thema’s niet los van elkaar benaderd kunnen worden enerzijds, en het opdelen in behapbare vraagstukken anderzijds. Aandacht hiervoor is cruciaal in een proactief beleid naar een duurzame ontwikkeling van dit stadsdeel. Volgende aspecten werden gedetecteerd als kritische succesfactoren m.b.t. de projectorganisatie en structuur:
a) Belang van duidelijke aanspreekpunten voor de stakeholders. Hierbij zijn eigenaarschap van de thematieken en (politiek) mandaat essentieel. Rollen zijn: projectregie, stedelijk onderhandelaar, matchmaking tussen keystakeholders, communicatie, …
b) Belang van interne afstemming en positiebepaling binnen lokaal bestuur (zowel binnen administratie als tussen administratie en politiek). Onduidelijke overlegmomenten zijn nefast voor een vlot projectverloop en voor de opbouw van de noodzakelijke vertrouwensrelatie.
1.7 Concrete aanbevelingen: Door het studieteam werden enkele concrete aanbevelingen gedaan die een eerste stap kunnen betekenen in de opzet van een proactief beleid rond een duurzame stadsontwikkeling van het Kaaidistrict.
1.7.1. Acties rond communicatie en placemaking: De ambities van het Stadsbestuur voor het Kaaidistrict zijn nog niet gekend bij een breed publiek. Het is cruciaal deze uit te dragen naar verschillende doelgroepen. Om het Kaaidistrict deel te maken van de ‘mental map’ van de Bruggeling worden volgende strategische acties voorgesteld:
a) OPMAKEN VAN EEN NARRATIEF: De voorliggende conceptstudie voor het Kaaidistrict leest niet meteen als een eenvoudig verhaal. De stedenbouwkundige opgave, waarbij wonen en werken worden verweven is dan ook niet alledaags. Wie het ontwerptraject mee heeft opgevolgd voelt ondertussen de nodige nuances aan. Voor een buitenstaander is dit minder evident. Er wordt voorgesteld om aanvullend op deze studie een beknopt samenvattend document op te maken dat het droombeeld voor de toekomst van het Kaaidistrict krachtig verbeeldt. De beelden dienen wervend en aantrekkelijk te zijn, de tekst helder en inspirerend. Het narratief moet een breed publiek van actoren aanspreken, met de nadruk op het wensbeeld van de stad Brugge, en de aanpak om er te geraken.
b) ORGANISEREN VAN KAAIFEESTEN: Om het project kenbaar te maken aan een breed publiek wordt voorgesteld om ‘Kaaifeesten’ te organiseren: een feest langs de kaaien (bv. rond de brug in de Sluisstraat of in de groenruimte langs de fietssnelweg), dat het gebruik en de beleving van het kaaidistrict in een ander perspectief plaatst. Dit kan door een stedelijke programmatie (bv. festival) of op een lokaal niveau als ontmoetingsplek voor de St.-Pieters- en de St.-Jozefwijk. Tijdens dit evenement wordt het droombeeld voor het Kaaidistrict kenbaar gemaakt via beeld en tekst van het ‘narratief’.
c) ACTIVEREN DOOR TIJDELIJK GEBRUIK EN TIJDELIJKE INRICHTING: Er worden ingrijpende ontwikkelingen verwacht binnen het Kaaidistrict. Momenteel worden al actief plannen ontwikkeld voor de sites Lanssens, het Slachthuis en Horeca Totaal. Deze sites worden belangrijke katalysatoren in de transformatie van het gebied. Tijdens de projectvorming kan op deze sites gewerkt worden aan placemaking door tijdelijk gebruik. Door tijdelijk gebruik kan deze plek betekenis krijgen voor de buurt. De stad kan de tijdelijke invulling aansturen vanuit wensen van de buurt: een informele ontmoetingsplek, knutselruimte of cafeetje in een vroeger kantoorgebouw, een overdekte speelruimte in een leegstaande hal, een fietsatelier, volkstuintjes op een restgrond,... De rol van de stad is in deze context ruimer dan enkel bevraging van de buurt. Door aankoop van strategische gronden en panden zou de stad een actievere rol kunnen opnemen als initiator van de gewenste functies binnen het Kaaidistrict. Gerichte steunmaatregelen laten toe deze functies te laten ‘groeien’ binnen het projectgebied. Er kan gedacht worden aan pop-up stores, waar starters de kans krijgen concepten uit te testen. De stad stuurt de ontwikkeling aan: bv. door buurtondersteunende functies, horeca, fitness, kleinschalige commerciële functies rond de (toekomstige) retailcluster,... aan te trekken, conform het wensbeeld. De stad kan ook inzetten op tijdelijke inrichting in de publieke ruimte, bv. het maken van een verblijfsplek op de parking aan de Slachthuissite, volkstuintjes langs het voormalige spoor, ... Daarnaast suggereren we om ook mobiliteitsopties te testen via tijdelijke inrichting.
1.7.2. Acties rond ruimtelijke bemiddeling:
a) AANSTELLEN VAN EEN PROJECTREGISSEUR (of ‘verweefcoach’): Deze persoon wordt de dirigent van het planproces. Hij of zij neemt een cruciale rol op voor de ontwikkeling van het Kaaidistrict. De projectregisseur wordt het centraal aanspreekpunt, de connector tussen belangrijke actoren als het havenbedrijf, de stadsdiensten, de private ontwikkelaars, de bewoners,... Hij / zij vormt tegelijk een evidente brugfiguur tussen de stedelijke diensten stedenbouw en economie. De projectregisseur bouwt verder op bestaande dynamieken in het gebied en geeft die verder richting via een ‘ontwikkelingscharter’, waarin gerichte inbreng van de stad en private partijen wordt uitgebalanceerd. Verschillende partijen worden samen rond de tafel gebracht zodat vanuit gemeenschappelijke belangen een doordacht locatiebeleid kan gevoerd worden. Beheersstructuren worden opgezet, stedenbouwkundige lasten worden onderhandeld,... De stad kan er ook voor kiezen deze rol te laten opnemen door een externe partner.
b) VERDERE VERDIEPING, INHOUDELIJK, PROCESMATIG EN INSTRUMENTEEL: De voorliggende conceptstudie vormt een eerste aanzet, of zoals de naam het zegt: een ‘concept’ voor de ontwikkeling. Het project voor het Kaaidistrict is hiermee niet ‘af’. Er wordt een verdere verdieping voorgesteld, zowel op inhoudelijk als procesmatig en instrumenteel vlak. Dit gebeurt bij voorkeur tegelijk bottom up, als top down. Zo is er verdere verfijning vereist van de kant van de private actoren. De projecten worden verder gedetailleerd: functies worden bepaald, net als de volumetrie, de ontsluiting, de beeldkwaliteit,... Aanhoudende dialoog is vereist om hierbij ook de stedenbouwkundige lasten te bepalen. Investeringen van de stad (overheid) worden gekoppeld aan private initiatieven. Het uitgangspunt is een gebalanceerde inbreng van middelen die leiden tot een win-win situatie. Daarnaast is ook bijkomend studiewerk voor de overheid aan de orde. Zoals eerder aangegeven is bijkomend onderzoek nodig op vlak van mobiliteit, de milieu-impact (sanering, vervuiling, geluid,...) en een verdere verfijning van de bouwvolumetrie, in overleg met Icomos. De projectregisseur coördineert deze studies, stuurt ze mee aan en zorgt voor coherentie in de planvorming.
c) TRANSFORMATIE VIA HERINRICHTING PUBLIEK DOMEIN: Tijdelijke inrichting maakt experiment mogelijk. Maar uiteindelijk is de effectieve herinrichting van het publiek domein wellicht het krachtigste instrument dat de stad in handen heeft om de transformatie in het Kaaidistrict op gang te trekken. De inzet is om vanuit een geïntegreerd langetermijnplan een coherente en herkenbare beeldkwaliteit voor het Kaaidistrict te introduceren. Via gerichte ingrepen wordt het ambitieuze toekomstplan voor het Kaaidistrict stap voor stap concreter, met de uitbouw van het fietsnetwerk, een klimaatbestendige groenstructuur, een nieuwe ontsluitingsstuctuur, geclusterd parkeren, meer ruimte voor verblijf,... Bij voorkeur wordt de herinrichting van het publiek domein gekoppeld aan concrete private initiatieven.
1.7.3. Acties rond de uitwerking van het juridisch kader:
a) BGO (Beleidsmatig gewenste ontwikkeling): Er wordt voorgesteld om de conceptstudie Kaaidistrict te laten valideren als BGO. Op die manier geeft het stadsbestuur duidelijk te kennen dat het achter de algemene visie staat, en werk wil maken van de vernieuwing van dit strategisch stadsdeel. Op basis van een vastgesteld BGO wordt de visie sturend bij de beoordeling van vergunningen. De procedure is hoe dan ook sneller dan die van een RUP, maar is minder sluitend.
b) JURIDISCHE VERANKERING VIA OPMAAK RUP: Ook na de vaststelling als BGO blijft de opmaak van een nieuw RUP voor het gebied vereist. Enkel zo wordt de toekomstvisie effectief juridisch sluitend verankerd. Het RUP legt alle ontwikkelingsmogelijkheden inzake densiteit (V/T), maximale bouwhoogtes, functionele invulling,... vast.
c) OPZETTEN INVESTERINGSFONDS VIA STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN: De stad Brugge heeft weinig ervaring met het instrument van de stedenbouwkundige last. De opmaak van een duidelijk kader is essentieel om er voor te zorgen dat de ‘spelregels’ voor de private partijen duidelijk zijn: welke stedenbouwkundige last wordt gekoppeld aan een ontwikkeling binnen het Kaaidistrict (of binnen een breder kader). De gelden die op die manier worden gegenereerd voeden een investeringsfonds, als voeding voor concrete investeringen in het Kaaidistrict. We zien de opmaak van het kader voor stedenbouwkundige lasten en de initiatie van een investeringsfonds als een prioritaire handeling, zodat ‘cherry-picking’ in de eerste ontwikkelingsfase wordt vermeden.
2. Statuut van deze conceptstudie
Conceptsubsidie voor conceptbegeleiding is gericht op het ‘veranderen van de plek’ op vlak van stedenbouw en architectuur én het omvat onderzoek naar sociale en economische uitkomsten op lange termijn. Het resultaat van deze conceptstudie is dus geen uitgewerkt ontwerp voor uitvoering, maar het geeft een toekomstmodel met de richting en principes om als leidraad te hanteren bij de verdere ontwikkeling van een gebied. Dit zal gefaseerd gebeuren. Dit wil zeggen dat niet alles op korte termijn moet onderzocht worden. Het mobiliteitsverhaal is echter cruciaal, dus daarvoor moet wel op korte termijn onderzoek gebeuren (via opmaak mobiliteitsstudie).
Deze conceptstudie heeft een hoog ambitieniveau. Zoals eerder gezegd brengt dit hoge ambitieniveau ook knelpunten met zich mee die nog verder onderzocht moeten worden. Bij de verdere ontwikkeling van het gebied zal steeds de check met de realiteit moeten gebeuren. Zo zullen heel wat aanpassingen aan het openbaar domein moeten gebeuren. De kost hiervoor werd nu niet berekend. Ook andere aspecten zullen bij projectuitwerking, vergunningsaanvragen en vertaling in een RUP nog verder onderzoek vergen. Goed nabuurschap met de haven moet verder onderzocht worden. Dit gebeurt in overleg met – al of niet op initiatief van – MBZ. Het aspect hoogbouw moeten we verder met Unesco bespreken. Door de conceptstudie te laten goedkeuren in de Gemeenteraad en hierover te communiceren, kan dit als BGO (beleidsmatig gewenste ontwikkeling) beschouwd worden. Op die manier kan aan Unesco/Icomos garanties gegeven worden dat in de rest van het gebied geen hogere volumes komen die een negatieve impact zouden hebben op het werelderfgoed.
Dus, deze conceptstudie betekent de opstart van een transitiestrategie naar een door verschillende actoren gedragen toekomstbeeld.
3. Volgende stappen - voorstel aan CBS:
Door het studieteam werden enkele concrete acties aanbevolen (zie hoger: 1.7). Op basis hiervan stellen we aan het CBS voor om op korte termijn volgende stappen te zetten:
Er wordt kennis genomen van het eindrapport van de conceptstudie “stadsvernieuwingsproject Kaaidistrict” waarin een toekomstbeeld én implementatiestrategie werd uitgewerkt voor het Kaaidistrict.
De conceptstudie “stadsvernieuwingsproject Kaaidistrict” wordt goedgekeurd. Dit betekent dat dit toekomstbeeld gehanteerd zal worden als leidraad bij verdere ontwikkelingen in het gebied en bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.