2024_GR_00056 - Ruimtelijke ordening - gemeentelijk RUP Fort Lapin - definitieve vaststelling.

In het gemotiveerd advies van de GECORO d.d. 13 december 2023 werden de ontvangen adviezen (2) en bezwaren (39, waarvan 31 identieke) grondig onderzocht en werd een goed onderbouwd advies uitgebracht (zie "beraadslaging en advies" in het verslag GECORO d.d. 13 december 2023 in bijlage).

De GECORO stelde in haar gemotiveerd advies een aantal aanpassingen aan het RUP voor, namelijk:

• in artikel 3 (stedelijk wonen B) en artikel 4 (stedelijk wonen C) de functie ‘kleinschalige kantoren’ in nevenbestemming opnemen, met een verduidelijking in de toelichtende kolom;
• toevoegen van een legende-item ‘gemeenschappelijke buitenruimte’ op het grafisch plan;
• artikel 20 “zone voor waterweg” aanvullen met het betreffend bestemmingsvoorschrift van het gewestplan;
• in de toelichtende kolom bij artikel 2.1.: 
  •  te verwijzen naar de motivatie op pg. 70-71 van de toelichtende nota.
  •  de 2 soorten detailhandel die hier meest wenselijk zijn benoemen;
• de definities van kleinschalige kantoren en kleinschalige detailhandel opnemen in de verordenende algemene voorschriften in plaats van verspreid;
• in artikel 12 (stedelijke groenzone) schrappen van volgende zin : “Onderstaande voorschriften zijn van toepassing bij omgevingsvergunningsaanvragen vanaf 5 wooneenheden of vanaf 1500m² grondoppervlakte.”. En bij de bepaling over indicatieve toegangen voor traag verkeer expliciet verwijzen naar artikel 15;
• op het Grafisch plan de groene pijl van art. 15 doortrekken in zuidelijke richting doorheen ganse overdrukzone 12;
• de contour van projectzone 3B uitbreiden met het perceel Graaf de Mûelenaerelaan 72;
• bij de projectzones duidelijker opnemen in de voorschriften en toelichtende kolom dat een gefaseerde ontwikkeling mogelijk is;
• de vermelding “netto-vloeroppervlakte” ontbreekt bij die 400m²; dit wordt best verduidelijkt;
• de contour van projectzone 3A uitbreiden met Fort Lapin 25-27 en Dudzeelse Steenweg 2A en in overdruk de aanduiding ‘groenas’ (artikel 15) doortrekken tot aan de Dudzeelse Steenweg;
• in artikel 3 (stedelijk wonen B) verordenend opnemen dat in het dakvolume max. 1 bouwlaag mag ingericht worden;
• in artikel 3B.2.3. is bij de bepaling over het architecturaal accentpunt volgende aanvulling te doen: “Het accentpunt bestaat uit 2 bijkomende bouwlagen waardoor het maximaal toegelaten aantal bouwlagen hier plaatselijk verhoogd kan worden tot 5 bouwlagen met een plat dak. De bebouwing, aangrenzend aan dit accentpunt, dient minimum 2 bouwlagen lager te liggen over een afstand van min. 15 meter gerekend vanaf de overgang en moet ingericht worden met een groendak/dakterras.”;
• het architecturaal accentpunt (gele bol, artikel 18) verplaatsen zodat het langs de straat Fort Lapin komt te liggen (zowel conceptschets als Grafisch plan aanpassen);
• strook van 20 m achter de tuinen uit de overdruk ‘art. 3: zone voor stedelijk wonen B’ te sluiten;
• in de toelichtende kolom van artikel 3 opnemen (net zoals bij artikel 2) dat een gedegen verkeerskundig onderzoek moet toegevoegd worden.

VOORSTEL:

Er wordt voorgesteld om het gemotiveerd advies van de GECORO (bestaande uit beraadslaging en advies cfr. verslag 13 december 2023) bij te treden behalve voor wat betreft het architecturaal accentpunt binnen projectzone-oost in stedelijk wonen B (artikel 3B) waar de GECORO volgende aanpassingen voorstelde naar aanleiding van de geformuleerde bezwaren:

• in artikel 3B.2.3. is bij de bepaling over het architecturaal accentpunt volgende aanvulling te doen: “Het accentpunt bestaat uit 2 bijkomende bouwlagen waardoor het maximaal toegelaten aantal bouwlagen hier plaatselijk verhoogd kan worden tot 5 bouwlagen met een plat dak. De bebouwing, aangrenzend aan dit accentpunt, dient minimum 2 bouwlagen lager te liggen over een afstand van min. 15 meter gerekend vanaf de overgang en moet ingericht worden met een groendak/dakterras.”;
• het architecturaal accentpunt (gele bol, artikel 18) verplaatsen zodat het langs de straat Fort Lapin komt te liggen (zowel conceptschets als Grafisch plan aanpassen);

Deze aanpassingen komen o.i. nog onvoldoende tegemoet aan de bezorgdheden van de bezwaarschrijvers. Het accentpunt werd wel wat verplaatst verderaf van hun tuinen, maar gezien de lagere ligging van de tuinen en de kleinere afstand tussen de bouwlijn langs Fort Lapin en de achterzijde van de tuinen zal er mogelijks nog steeds een aanzienlijke impact zijn (oa schaduw) door dit accentpunt. Daarom stellen we voor om de mogelijkheid van het accentpunt (gele bol) in deze projectzone 3B volledig te schrappen. Dit betekent volgende aanpassingen aan het RUP:

• op het grafisch plan wordt het architecturaal accentpunt (gele bol, artikel 18) binnen projectzone-oost in stedelijk wonen B geschrapt;
• in artikel 3B.2.3. wordt de bepaling over het architecturaal accentpunt geschrapt;
• de toelichtende nota wordt waar nodig aangepast.

Daarnaast willen we de motivatie van de GECORO (zie de beraadslaging) op 2 punten nog aanvullen:

• Bij het bezwaaronderdeel omwille van het risico op schade aan bestaande woningen door bemaling:
  • Beraadslaging GECORO: Bij de inrichting van het projectgebied, en het uitvoeren van bronbemaling, zal steeds rekening worden gehouden met aanwezige constructies (ook op aanpalende percelen). Indien bronbemaling nodig is, dient dit op projectniveau (bij de OMV-aanvraag) aangevraagd te worden en zal op dat moment de impact hiervan beoordeeld worden. 
  • Aanvulling motivatie: De stad vindt het essentieel dat de impact van een bronbemaling op de omgeving (door verdroging, zettingen, verzilting of migratie van verontreiniging) tijdig onderzocht wordt en zo kan vermeden worden. Daarom maakte de Stad een eenduidig kader op: “Behandelings- en toetsingskader bemalingen Stad Brugge”, goedgekeurd op 31 maart 2023. Dit betekent dat men al tijdens de ontwerpfase van een project onmiddellijk moet onderzoeken of het uitvoeren van een bronbemaling op de desbetreffende locatie technisch haalbaar is, zowel voor wat betreft het oppompen van grondwater, de lozing van het bemalingswater als de impact op de omgeving (binnen de invloedstraal van de bemaling). Een bemalingsonderzoek moet voorafgaand uitgevoerd worden en toegevoegd worden aan de omgevingsvergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen en dit voor de projecten waarbij een bronbemaling moet uitgevoerd voor de aanleg van ondergrondse constructies. Het uitvoeren van een voorstudie is vereist voor alle dossiers waarbij een bemaling moet uitgevoerd worden. Indien de aanvraag geen dergelijke studie bevat kan dit een reden zijn om het dossier onvolledig te verklaren. Wanneer een bronbemaling een schadelijk effect kan hebben op het waardevolle groen in de omgeving, moet bovendien een boomeffectanalyse (BEA) toegevoegd worden aan het dossier. Die werkwijze is van toepassing op projecten die louter stedenbouwkundige handelingen omvatten en voor projecten die niet voorkomen op de lijst conform bijlage III van het MER-besluit en waarvoor dus geen project-m.e.r.-screeningsnota vereist is. Deze werkwijze komt tegemoet aan de bezorgdheid van de buurtbewoners. 

• Bij het bezwaaronderdeel tegen kap van bomen in het park omwille van vermindering waterbergend vermogen en wateroverlast bij hevige regen:
  • Beraadslaging GECORO: In de mer-screening kwam ook de discipline water aan bod, met als conclusie dat er geen aanzienlijk negatieve effecten verwacht worden. 
  • Aanvulling motivatie: Hierbij wensen we ook te verwijzen naar de nieuwe hemelwaterverordening waar omgevingsaanvragen in dit gebied zullen aan moeten voldoen. Hierin worden ook bepalingen opgenomen opdat het waterbergend vermogen van het terrein moet behouden blijven.

Het ontwerp RUP werd aldus aangepast tot een definitief RUP Fort Lapin d.d. januari 2024. Aan de gemeenteraad wordt gevraagd dit RUP definitief vast te stellen.