A. Inhoud van het masterplan
Na een traject van een jaar met heel wat overleg (dialoogtafels, bilaterale gesprekken, 5x plangroep, 2x stuurgroep) leggen we een eindrapport aan het CBS voor.
A.1. Uitdiepen van het mogelijk programma op basis van de 6 uitgangspunten/ambities en 4 ruimtelijke principes/concepten:
Na een grondige analyse van de site en na overlegmomenten stelde BUUR de ruimtevraag op scherp. De verzamelde ruimtevragen werden uitgediept en bekeken vanuit de idee dat er in het recreatiegebied naar een evenwicht zal moeten gezocht worden tussen recreatie, sport en natuur. Het deel ten westen van de Blankenbergse Dijk ligt grotendeels in natuurverwevingsgebied, wat het type in te passen functies in deze zone zeer sterk beperkt. De vertaling van de ruimtevraag in de beschikbare ruimte moest daarnaast ook rekening houden met het geheel; het geheel moet immers functioneel zijn, wat bv. betekent dat bepaalde functies gecombineerd kunnen worden en andere niet. Het ontwerpteam haalde hierbij genuanceerde argumentatie aan op basis van het bestaande programma, patrimonium en natuurwaarden, alsook noden, potenties en beleidsambities. Er werd ook gemotiveerd waarom bepaalde ruimtevragen al bij aanvang niet verder werden meegenomen: motorcross, vakantiepark, wildwaterkajak, hoogteparcours, noodopvang paarden (motivatie zie pg 70-71).
BUUR werkte hiervoor verder op de resultaten van het tussentijdsrapport dat op 1 februari 2021 door het CBS werd goedgekeurd en waar volgende elementen zijn opgenomen:
Er zijn 6 uitgangspunten/ambities geformuleerd die mee de basis vormen voor het masterplan (zie pg. 73-79):
Rekening houdend hiermee werden vervolgens volgende duurzame ruimtelijke principes/concepten geformuleerd:
A.2. Van ontwikkelingsscenario’s tot voorkeursscenario:
Op basis van de verscherpte ruimtevraag werd verder ruimtelijk en programmatorisch onderzoek uitgevoerd om te komen tot ontwikkelingsscenario’s en om een voorkeursscenario te definiëren.
* Gezien de aankoop van Blankenbergse Dijk 155 en het geplande project natte natuur ten noorden van deze hoeve werd het plangebied van het masterplan uitgebreid met dit nieuw eigendom van de stad.
* Tijdens dit proces zijn ook enkele ruimtevragen veranderd/afgevallen:
* Voor de ruimtevraag ‘openluchtzwemmen’ werd een uitgebreid scenario-onderzoek uitgevoerd waarbij 6 locaties rond de waterplas werden onderzocht voor een publieke zwemzone. Bij de afweging werd rekening gehouden met volgende criteria:
Op basis hiervan werden 2 locaties weerhouden als verder te onderzoeken in het ontwerpend onderzoek voor de totaliteit:
* In overleg met de plangroep werden 2 ontwikkelingsscenario’s uitgewerkt om aan de stuurgroep voor te leggen (zie pg. 83). De stuurgroep heeft op 2 april 2021 haar voorkeur uitgesproken voor scenario 1 (oa centrale campus-as via gebouwen Aan de Plas i.p.v. via Hoeve Ten Walle, publieke zwemzone aan zuidkant plas ipv ten westen van brasserie, camping centraal langs de dijk i.p.v. aan de rand langs de Sint-Pietersmolenstraat), wat ook de voorkeur van de plangroep genoot. Scenario 1 laat toe om meer functies een plek te geven (alle must-have ruimtevragen een plek, alsook enkele nice to have’s), deze op een betere manier in te passen en op elkaar af te stemmen.
A.3. Voorkeursscenario uitgewerkt tot masterplan:
Vervolgens werd het masterplan meer in detail uitgewerkt en beschreven, met een zoom op volgende onderdelen: rechterhartkamer, zone voor watersport, Sint-Pietersplas en noordelijke weilanden (zie pg 93-102):
Per onderdeel werd telkens duidelijk aangegeven welke inrichting voorzien wordt.
De belangrijkste elementen van dit masterplan zijn:
* De Blankenbergse Dijk deelt het gebied op in een linker- rechterhartkamer en functioneert als zachte drager van het recreatiegebied.
Op lange termijn verdwijnen de parkeerplaatsen op de Blankenbergse Dijk. Deze worden mee opgenomen in de parkeerruimte die wordt ingericht in de rechterhartkamer(zie verder). De vrijgekomen ruimte wordt benut om de Blankenbergse Dijk in ere te herstellen. De entreezones, de campus-as, en de toegangen voor vzw Aan de Plas en het entreepaviljoen worden geïntegreerd in het landschappelijk dijkprofiel.
De Blankenbergse Dijk wordt verder uitgebouwd als landschappelijke fietsas. Logistieke ontsluiting en toegang voor bewoners blijft uiteraard mogelijk.
* In de linkerhartkamer (met Sint-Pietersplas, zone voor watersport en noordelijke weilanden) werd gezocht naar een manier om de watersportactiviteiten (zeilen, windsurfen, SUP, openluchtzwemmen,…) kwalitatief verder te ontwikkelen en uit te breiden rekening houdend met de aanwezige natuurwaarden op het water en op de oevers.
Op de hoek met de Sint-Pietersmolenstraat (buiten het natuurverwevingsgebied) wordt een nieuw entreepaviljoen voorzien. Dit paviljoen markeert de publieke toegang tot de Sint-Pietersplas en de publieke zwemzone. Het is een herkenningspunt in de omgeving van de plas. Het ligt op de wandelroute tussen de parking en de zone voor openluchtzwemmen. Naast de faciliteiten voor het zwemmen (douches, toiletten, kleedruimtes en lockers) kunnen ook andere functies er een plaats krijgen. De strategische ligging maakt het mogelijk om het gebouw multifunctioneel te programmeren en faciliteiten te gaan delen. Op verdieping kunnen bijvoorbeeld multifunctionele ruimtes ingericht worden met zicht op de Sint-Pietersplas. Deze kunnen dienst doen als vergaderlokalen, dans-/yogaruimte of als lokalen voor het verenigingsleven in en rond Sint-Pieters.
Aan de zuidkant van de plas wordt een publieke zwemzone voorzien. Om zo min mogelijk wateroppervlak in te nemen wordt hiertoe een groot deel van de bestaande oever afgegraven en geherprofileerd tot een zachtglooiende strand- en zwemzone. Ongeveer twee derde van de strand- en zwemzone wordt uitgegraven uit de bestaande oever. Ongeveer één derde neemt bestaand wateroppervlak in. Op die manier wordt de impact op de beschikbare oppervlakte voor de watersport zoveel mogelijk beperkt. De zwem- en strandzone wordt afgebakend door een vlonder. Publiek zwemmen in de Sint- Pietersplas zal enkel toegestaan zijn onder toezicht, binnen de contouren van deze vlonder. De vlonder moet er ook voor zorgen dat watersporters en zwemmers duidelijk gescheiden zijn en dat zwemmers ook veilig kunnen zwemmen. Om op korte termijn naar realisatie te kunnen overgaan wordt aan de overzijde van de Sint-Pietersmolenstraat een tijdelijke parking ingericht die de nodige parkeerplaatsen voor het openluchtzwemmen zal voorzien.
Om verstoring van de aanwezige broedzones en toekomstige oeverzwaluwwand (verplaatsing naar noordzijde plas) te vermijden, wordt de wandelroute op die locatie in noordelijke richting opgeschoven tot boven de aanwezige boomgaard, waardoor ook een verbinding naar het gebied met de noordelijke weilanden wordt gemaakt. Deze meer noordelijke weilanden bestaan deels uit waardevolle permanente graslanden waarmee bij de verdere recreatieve invulling rekening werd gehouden (onderscheid in toegankelijkheid: hele jaar enkel buiten broedperiode/enkel buiten broed- en pleisterperiode en in soort activiteiten: plaatsen van tijdelijke constructies ifv zomerkampen, kleinschalige evenementen, dagactiviteiten voor kinderen,…/ speelweide i.f.v. zomerkampen / wandelen op paden, struinnatuur met ruimte voor georganiseerde picknick, natuureducatie,…)
* In de rechterhartkamer wordt ruimte voorzien voor een aantal niet-watergebonden Brugse noden op vlak van sport (5 multifunctionele sportvelden en bikepark, in samenhang met een nieuw multifunctioneel sportgebouw) en recreatie (camping en kampeerautoterrein).
Nieuwe faciliteiten (o.a. kleedruimtes/douches/toiletten, een cafetaria, opslag-en multifunctionele ruimtes, tribunes, fietsenstallingen, enz) in de ‘rechterhartkamer’ worden maximaal gecentraliseerd in een nieuw multifunctioneel sportgebouw en gelinkt aan de publieke ruimtestructuur.
De camping wordt gezien als een groen kampeerterrein met natuurlijke staanplaatsen, minimale verharding, en een landschappelijk ‘look and feel’. Langdurige/permanente verblijfsaccommodaties of vakantiewoningen zijn niet toegelaten. De faciliteiten die noodzakelijk zijn voor het uitbaten van de camping worden compact gecentraliseerd. Er wordt aansluiting gezocht bij het multifunctionele sportgebouw om -indien mogelijk- faciliteiten te delen. Anderzijds kan ook hoeve nr. 90 worden ingeschakeld om een aantal voorzieningen te huisvesten. (Al dan niet in gedeeld gebruik met andere verenigingen of organisaties.) De eigen parkeervraag voor de camping wordt kwalitatief opgevangen binnen de contouren van het kampeerterrein.
Het noorden van het projectgebied vormt een bufferzone ten opzichte van de toekomstige noordelijke ontwikkelingen (visueel, functioneel, geluidsmatig,...). Naast zijn bufferende functie versterkt deze zone ook een brede ecologische verbinding op stadsniveau tussen het Duivekeetbos/ Ooievaarbos, en de verderop gelegen Meetkerkse Moeren. De bufferzone bestaat uit een mozaïek van diverse natuurbeelden en functies. Enerzijds meer gesloten en bosrijke gebieden waarin bv. het geboortebos, paintball, hondenlosloopweide en een hondenzwemzone worden voorzien, maar anderzijds ook meer open zones waar natte graslanden en boomgaarden het beeld bepalen. De bufferzone is daarnaast ook een potentiële drager van belangrijke fiets- en wandelverbindingen die de Sint- Pietersplas sterker connecteren met zijn omgeving.
* Parking voor de recreatieve functies op en rond de Sint- Pietersplas wordt voorzien in de rechterhartkamer (is verplicht cfr. het RUP). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een permanent gedeelte (ca. 150pp) en een overloopparking (ca. 150pp) die enkel op piekmomenten wordt gebruikt (bv landschappelijke boomgaard of grasland). De ontsluiting van de parking verloopt via de Sint- Pietersmolenstraat en wordt voorzien van een ontdubbelde in- en uitrit om gevaarlijke conflictsituaties met fietsers te voorkomen.
Op termijn kunnen de huidige parkeerplaatsen langs de Blankenbergse Dijk dan verdwijnen. De camping dient op eigen terrein aan zijn parkeervraag te voldoen.
* De centrale campus-as is de drager en verbindende structuur op de site en maakt de connectie tussen de strandzone/gebouwen van vzw Aan de Plas in de linkerhartkamer, de nieuwe parking/het clustergebouw in de rechterhartkamer én het gebied ten noorden van de site.
A.4. Richtlijnenkader voor een herkenbare beeldkwaliteit en identiteit:
Alhoewel een vrij landschappelijk en algemeen groen beeld overheerst op de site van Sint-Pietersplas, zijn heel wat facetten in het gebied weinig samenhangend. Coherentie in beeldtaal en materialisatie kunnen ondersteunend werken voor het versterken van de beeldkwaliteit en identiteit van het recreatiegebied. Om de beeldkwaliteit en identiteit te versterken, wordt sterk ingezet op de ruimtelijke bouwstenen: landschap, publieke ruimte, elementen en architectuur.
BUUR werkte in het masterplan richtlijnen uit op vlak van (zie pg. 103-120):
A.5. Masterplan in beeld: inspiratiebeelden
Om duidelijker te maken wat we met het masterplan willen bereiken, werden collagebeelden/sfeerbeelden opgemaakt (zie pg 121-128).
Dit gebeurde voor de 3 belangrijke plekken:
A.6. Een aanzet van acties
De masterplan moest in de eerste plaats leiden tot een visie op de gewenste ruimtelijke en programmatorische ontwikkeling van het gebied en tot een gedragen toekomstbeeld. Dit masterplan moet nu als leidraad dienen voor de verdere ontwikkeling van dit gebied. Dit zal een proces zijn van verschillende jaren, waarbij verschillende stappen zullen gezet moeten worden door verschillende actoren. Er werd daarom ook een aanzet van acties meegegeven. (matrix actieplan zie pg. 130-131)
B. Adviezen
Het masterplan kwam tot stand in samenspraak met heel wat stadsdiensten (sportdienst, cluster openbaar domein, dienst toerisme, mobiliteitsdienst, klimid, strategische cel, jeugddienst, preventiedienst, eigendommen) en vzw Aan de Plas die vertegenwoordigd waren in de plangroep (ambtelijke werkgroep) en een deel in de stuurgroep (met ook Schepen Demon en Schepen Van Volcem). In bijlage zijn de verslagen van de verschillende plangroep- en stuurgroepvergaderingen terug te vinden. Hun bezorgdheden en aandachtspunten werden telkens besproken en meegenomen, wat uiteindelijk resulteert in een masterplan dat ook door de andere stadsdiensten gedragen wordt.
C. Infomarkt
Over het voorkeursscenario dat verder ruimtelijk werd uitgewerkt, werd gecommuniceerd naar overheidsinstanties en stakeholders (vzw Aan de Plas, eigenaar/ontwikkelaar rechterhartkamer, Sport Vlaanderen, VLM,…).
De communicatie naar de bewoners in het gebied, buurtbewoners en de ruimere omgeving moet nog gebeuren.
Er wordt voorgesteld om over het masterplan, na principiële goedkeuring door het CBS, te communiceren als volgt:
D. Oplevering en betaling masterplan
Er mag overgegaan worden tot betaling van de laatste factuur aan BUUR.
Conform het bestek (zie B.2.1. uit bestek in bijlage) kan de laatste schijf van 50% gefactureerd worden bij oplevering van het definitief masterplan en aanvaarding door het stadsbestuur. Dit betekent een bedrag van 24.467,50 euro excl. btw, of 29.605.68 euro incl. btw.
De Gemeenteraad keurt het eindrapport ‘masterplan voor het recreatiegebied Sint-Pietersplas’ goed.