De aanvraag omvat het verkavelen van grond voor 6 kavels in functie van eengezinswoningen en het aanleggen van openbare wegenis en omgevingsaanleg. Hiertoe wordt één gebouw langs de Zeebruggelaan gesloopt.
De aanvraag is centraal in Lissewege gelegen, aan westelijke zijde van de Zeebruggelaan.
Het perceel langs de Zeebruggelaan is momenteel bebouwd met een carwash, hetgeen oorspronkelijk een tankstation was. Dit kadastraal perceel loopt, behoudens een smal pad vóór de woningen Zeebruggelaan 101 tot 107, tussen de Zeebruggelaan en de vermelde woningen. Achter dit bebouwd perceel ligt een smalle strook weide, parallel aan de Scharphoutstraat en gelegen aan de achtertuinen van de woningen met adres Scharphoutstraat 2 tot en met 38. Dit tweede kadastraal perceel is deels gelegen in agrarisch gebied, deels in woongebied.
De aanvraag tot verkaveling voorziet het bouwen van 6 woningen, waarbij 2 woningen als koppelwoonst in de lijn liggen van de woningen gelegen langs de Zeebruggelaan. 4 woningen, dieper gelegen op het smalle perceel worden met een pijpenkop bediend: 3 woningen langs de wegenis en een laatste woning op het eind van de straat.
De nieuwe wegenis loopt langs de achterste perceelsgrens van de woningen gelegen aan de Scharphoutstraat. De pijpenkop met wadi wordt opgenomen in het openbaar domein alsook de beperkte groenaanleg ter buffering van het agrarische gebied ten noorden van de pijpenkop. De strook agrarisch gebied en bufferend groen wordt telkens bij het aanpalende perceel gevoegd, deel uitmakend van de privatieve tuinen van de geplande woningen.
Langs de Zeebruggelaan wordt de zone waar de carwash stond evenzo heringericht als toegang tot de aanpalende woningen met georganiseerde parkeervoorzieningen. Daar waar er op heden geen duidelijke afbakening was van de gewestweg ten opzichte van de private gronden, wordt de toegang tot de bestaande en toekomstige woningen eenduidiger en veiliger.
De wegenis en de groenaanleg zullen op kosten van de ontwikkelaar worden aangelegd, en vervolgens worden overgedragen aan de stad die daarna ook zal instaan voor het onderhoud.
Het advies van de dienst Openbaar Domein naar aanleiding van de nieuwe projectinhoud (waarbij de strook buffergroen en agrarisch gebied ter hoogte van de bouwpercelen wordt opgenomen in de private tuinen) luidt als volgt:
Gezien het gunstig advies van het college van 21/11/2022 en gezien de gewijzigde projectinhoud (waarbij de strook buffergroen en agrarisch gebied ter hoogte van de bouwpercelen wordt opgenomen in de private tuin) adviseert de cluster Openbaar Domein GUNSTIG op de voorliggende verkaveling.
Het College besliste in zitting van 21/11/2022 principieel gunstig over de mogelijkheid om 6 woningen te bouwen op deze eigendom en vraagt om de mogelijkheid te voorzien dat de bewoners van de woningen langs de Scharphoutstraat kunnen toegang nemen tot de nieuwe wegenis via een poortje. Hier blijkt duidelijk de vraag om vanuit de nieuwe ontwikkeling een link met het bestaande weefsel te voorzien, wat vanuit ruimtelijk oogpunt een evidentie is en impliceert dat de wegenis deel dient uit te maken van het openbaar domein.
De zone die op te nemen is in het Openbaar Domein wordt in het voorliggend voorstel tot het strikte minimum beperkt, daarmee komt het project maximaal mogelijk tegemoet aan de nood om de beheerlast van het openbaar domein na overdracht zo klein mogelijk te houden.
De zaak der wegen van de aanvraag bestaat uit het volgende:
De wegenis omvat een pijpenkop die de verkaveling bedient en toegang kan verschaffen aan de tuinzone van de woningen langs de Scharphoutsite.
Het begrip rooilijn wordt gedefinieerd als “de huidige of toekomstige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen, vastgelegd in een rooilijnplan. Als een rooilijnplan ontbreekt, is de rooilijn de huidige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen” (art. 2, 12° Decreet Gemeentewegen).
Bij de aanvraag is een plan met de over te dragen grond toegevoegd VA_VP_N_ _V230303_V3. Op dit plan is het toekomstige openbaar domein aangeduid. De grenzen van dit openbaar domein zijn de rooilijnen.
De zaak der wegen omvat meer dan enkel de eigenlijke wegzate. De bevoegdheid van de gemeenteraad strekt zich uit over het tracé en de uitrusting van gemeentewegen, inclusief alle aanhorigheden bij een gemeenteweg, o.a. de trottoirs, de inrichting van de (eventuele) parkeerplaatsen, de ligging, aansluiting en de materialen van de nutsleidingen (rioleringen) en van de aan te leggen groenvoorzieningen, de ligging, breedte en diepte van de nieuw te delven gracht naast de nieuw ontworpen weg, de afwatering, waterzuivering, noodzakelijke uitbreiding van maatschappelijke infrastructuur, … (zie MvT, Parl.St. Vl.Parl. 2018-19, nr. 1847/1, 43).
Het tussen de rooilijnen gelegen gedeelte van de site, wordt ingericht als volgt:
De totale oppervlakte van de over te dragen gronden bedraagt 2621,58 m². De aanleg van de over te dragen gronden zal gebeuren conform het bijgevoegd lastenboek.
Voor een meer uitgebreide beschrijving kan worden verwezen naar het aanvraagdossier, en in het bijzonder naar het inplantingsplan, de diverse detailplannen en het bijzonder bestek.
Het verzoek tot aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de rooilijn is wel conform artikel 12, §2 van het Gemeentwegendecreet geïntegreerd in een aanvraag tot Omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden, voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens het decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.
Beoordelingsbevoegdheid van de gemeenteraad
De gemeenteraad beschikt over de volheid van bevoegdheid over de zaak der wegen. De gemeenteraad beschikt evenwel niet over de bevoegdheid om zich uit te spreken over de vergunningsaanvraag, nu deze dient te worden beoordeeld door de vergunningverlenende overheid.
De gemeenteraad dient zich uit te spreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, rekening houdend met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
De gemeenteraad dient daarbij wel rekening te houden met het project waar de aanvraag deel van uitmaakt.
Beoordeling
De gemeenteraad heeft kennis genomen van de 8 + 3 standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens de openbare onderzoeken. Het tweede openbaar onderzoek loopt tot en met 6 november 2023.
De ingediende bezwaren hebben hoofdzakelijk geen betrekking op de zaak der wegen en vallen bijgevolg niet onder de bevoegdheid van de gemeenteraad.
Eén bezwaar inzake de realisatie van openbaar domein vóór de woningen, gelegen langs de Zeebruggelaan waar de vrees geuit wordt tot verminderde en onveilige ontsluiting en verlies aan parkeervoorziening wordt vanuit onze dienst ontvankelijk doch ongegrond verklaard aangezien de bewoners in de toekomst geen gebruik meer zullen moeten maken van een erfdienstbaarheid doch ontsloten zullen worden via het openbaar domein dat georganiseerd wordt in samenspraak met AWV, juist i.f.v. verhoogde veiligheid en voldoende parkeervoorzieningen.
De gemeenteraad is van oordeel dat de voorgestelde ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg een geschikte en aanvaardbare invulling geeft aan het openbaar domein.
Toetsing aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
De in artikel 3 van het gemeentewegendecreet vernoemde doelstellingen zijn:
Advies dienst Mobiliteit hierop:
Voorliggend dossier vraagt het advies op de zaak der wegenis waarbij het projectgebied getoetst wordt aan officiële buurtwegen en de wegenis op zich. Conform de Atlas der Buurtwegen grenst er aan het projectgebied 1 buurtweg. Dit is aan de oostelijke zijde chemin nr.3. Deze is op heden de Zeebruggelaan geworden.
Voorliggend dossier wordt inhoudelijk op artikel 3 en 4 van het decreet gemeentewegen getoetst. Het advies op het mobiliteitsprofiel wordt in een aparte adviesvraag overgemaakt.
Artikel 3
"Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
Er wordt een wegennet uitgebouw op lokaal niveau. De wegenis die aangebracht zal worden brengt geen meerwaarde aan het recreatief netwerk daar er geen verbinding wordt gemaakt met omliggende wegenissen. De uitbreiding van het netwerk vormt wel een uitbreiding van het functioneel netwerk.
Aan artikel 3 wordt gedeeltelijk voldaan.
Artikel 4
Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:
4.1
De wijzigingen staan ten dienste van het algemeen belang.
4.2
Er worden extra gemeentewegen toegevoegd. Dit is conform het decreet gemeentewegen.
4.3
- De draaicirkels ter hoogte van plein A zijn niet realistisch ingetekend. De draaicirkels worden ingetekend waarbij het voertuig reeds met de achterzijde naar het noorden gericht is terwijl in realiteit de voertuigen nooit zo zullen aanrijden. Deze draaicirkels dienen opnieuw ingetekend te worden opdat duidelijk is dat wanneer een brandweerwagen voorwaarts richting plein A rijdt, op plein A de keerbeweging vlot kan maken en zo niet in de groenzone dient te rijden waar coördinaat “Tc” staat.
- Gezien het perceel zich uitstrekt over een lengte van +/- 175m, en de wegenis naar plein A slechts ruimte biedt aan 1 voertuig wordt geadviseerd om ter hoogte van weg C2, lot 4 en ter hoogte van lot 5 voldoende ruimte te creëren (5 x 2,5m) opdat 2 voertuigen hier kunnen kruisen. Indien dit niet mogelijk is dient er met een lichtengeregeld systeem gewerkt te worden maar dit laatste is niet preferabel daar dit het woonkarakter van (slechts 6 woningen) zou fnuiken.
-Ter hoogte van Plein A dient er bij de uitwerking parkeerverbod te komen zodat dit geen parkeerplaatsen worden.
-Bij het opdraaien van een brandweerwagen ter hoogte van lot 2 raakt de draaicirkel het perceel (gebouw?). Dit is geen gewenste situatie. De grensstrook ter hoogte van de Zeebruggelaan dient aangepast te worden of de grens van lot 2 dient opgeschoven te worden. In het huidige plan is dit niet haalbaar.
-De parkeerplaatsen ter hoogte van weg A dienen op 5 x 2,5m gebracht te worden.
4.4
Er worden geen gemeentegrenzen overschreden
4.5
Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
Conclusie
Na dit advies werd het plan via een gewijzigde projectinhoudversie aangepast. Er werd met de bezorgdheden in artikel 4.3 rekening gehouden.
Het voorstel is bijgevolg in overeenstemming met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het advies is gunstig.
Opname in het openbaar domein
De ruimte aangeduid op het plan ‘bijlage Zaak der wegen’ binnen de rooilijn zal opgenomen worden als openbaar domein.
Voorwaarden
De gemeenteraad neemt kennis van de resultaten van het openbaar onderzoek. Er werden 8 bezwaarschriften naar aanleiding van het eerste openbaar onderzoek en 3 bezwaarschriften naar aanleiding van het tweede openbaar onderzoek ingediend.
Het merendeel van de bezwaren heeft evenwel geen betrekking op de zaak der wegen en valt bijgevolg niet onder de bevoegdheid van de gemeenteraad.
Het bezwaar inzake de realisatie van openbaar domein vóór de woningen, gelegen langs de Zeebruggelaan: de vrees tot verminderde en onveilige ontsluiting of verlies aan parkeervoorziening wordt ontvankelijk doch ongegrond verklaard aangezien de bewoners in de toekomst geen gebruik meer zullen moeten maken van een erfdienstbaarheid doch ontsloten zullen worden via het openbaar domein dat georganiseerd wordt in samenspraak met AWV, juist ifv verhoogde veiligheid en voldoende parkeervoorzieningen.
De gemeenteraad