2023_GR_00227 - Ruimtelijke ordening - Sint-Pieters - Blankenbergse Steenweg 7 - JPB Building - slopen van 5 bestaande gebouwen, verkavelen van perceel in 27 percelen - rooilijnenplan en zaak der wegen - niet-goedkeuring.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag omvat het slopen van 5 gebouwen en de aanleg van een verkaveling met 28 loten waarvan twee meergezinswoningen langs de Blankenbergse Steenweg (lot 1 en 2), 21 (lot 3, 4-7, 8-11 en 13-25) eengezinswoningen en 4 loten (12, 17, 26 en 27) met toegangen tot een ondergrondse parkeergarage.  Daarnaast wordt lot 28 ingericht met een elektriciteitscabine. De eengezinswoningen beschikken over een kleine voor- en achtertuin. De meergezinswoningen beschikken over een kleine strook buiten de bouwzone die als groenzone kan aangelegd worden. Deze strook is te smal om als buitenruimte voor de bewoners aangelegd te worden. De toekomstige bewoners van de meergezinswoningen lot 1 en 2 vallen voor hun behoefte aan kwalitatieve buitenruimte quasi volledig terug op het openbaar domein.

Advies mobiliteit: Ongunstig

Voorliggend dossier vraagt het advies op de zaak der wegenis waarbij er in totaliteit 27 percelen worden ingericht. Het dossier werd vooreerst op de aanwezigheid van buurtwegen conform de Atlas der Buurtwegen (1841) getoetst. Voor het advies der wegenis wordt dit gebaseerd op het decreet gemeentewegen. Conform de Atlas der Buurtwegen, is er grenzend er aan het perceel enkel de Blankenbergse Steenweg die in de Atlas der Buurtwegen reeds was opgenomen. Er doorkruisen geen gemeentewegen het perceel. Het mobiliteitsadvies wordt in een andere nota weergegeven. Deze nota geeft geen advies omtrent de mobiliteit van het perceel. 

Dit advies wordt gekoppeld aan MO/2022/rc/n046.

Artikel 3

"Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op: 

• De uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
• De herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief vlak als op functioneel vlak.”

Refererend naar het advies MO/2022/rc/046 worden op voorliggend dossier wel draaicirkels op het inplantingsplan ingetekend in oranje lijnen. Deze lijnen zijn volledig tegen de grenzen van de ingetekende woningen en lijken geen haalbare optie. Zeker ter hoogte van pand nr. 13 en nr. 19 lijken dit geen haalbare mogelijkheden. Ook bij het uitrijden van de ondergrondse parking kan de draaicirkel niet gehaald worden.

Het plan creëert wel extra wegenissen waarbij een verbinding mogelijk wordt gemaakt tussen de Rustenburgstraat, de Blankenbergse Steenweg en de Hendrik Waelputstraat. 

Alhoewel in de mobiliteitsnota staat dat elke woning over een ondergrondse parkeerplaats zal beschikken zien we in de praktijk dat dit vaak niet zo is. Voertuigen zullen bijgevolg ook bovengronds rijden om te laden en te lossen. Wanneer dit het geval is zullen de voertuigen in eerste instantie niet in tweerichtingsverkeer over de site kunnen rijden en zal het lijden tot neus-aan-neus confrontaties. Dit is geen gewenste situatie. We adviseren dit finaal naar 5,00 te brengen en keerpunten te voorzien. Ter hoogte van pand nr.1, 2 en 15 zijn er ook geen keermogelijkheden mogelijk gemaakt. Voertuigen zullen dan achteruit dienen te rijden. 

Aan artikel 3 wordt niet voldaan. 

Artikel 4

Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:

1. Wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang; 
2. Een wijziging, verplaatsing, of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3. De verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4. Wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5. Bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoefte van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. 

4.1 De wijzigingen van de extra wegenis staan ten dienste van het algemeen belang waarbij er een extra verbinding wordt gemaakt tussen de Blankenbergse Steenweg, de Rustenburgstraat en de Hendrik Waelputstraat. 

4.2 Er worden extra wegenissen gecreëerd. 

4.3 Zie advies artikel 3

4.4 Er worden geen gemeentegrenzen overschreden

4.5. De wegenissen staan ten dienste van het algemeen belang. Door het creëren van de extra trage verbindingen staat dit ten dienste van het algemeen belang. 

 Advies: Ongunstig

1. Suggesties: 

•  De wegenis wordt geadviseerd om van 4,60m naar 5,00m te brengen. Op deze manier kan kruisend verkeer tussen twee personenwagens mogelijk worden. 

• Er dienen keerpunten voorzien te worden ter hoogte van pand nr. 2 en 13
• De draaicirkels (ter hoogte van pand nr. 13, 15 en ter hoogte van de Hendrik Waelputstraat nr. 8) dienen geoptimaliseerd te worden door aanpassing van het plan. 

Advies Openbaar Domein: Ongunstig

ONGUNSTIG voor het verkavelen van de gronden en de overdracht naar het openbaar domein:

•   Niettegenstaande er conform het RUP 25% aangelegd wordt als (semi-) publieke ruimte is de voorziene ruimte weinig kwalitatief en uitnodigend. Het openbaar groen in de verkaveling bevindt zich voornamelijk in de restruimte en wordt tevens doorsneden met verschillende verbindingsassen. Het oppervlakte bruikbaar groen ten opzichte van het aantal woonentiteiten is dan ook zeer beperkt;
•   De centrale groenzone wordt doorsneden door een karrenspoor dat dienstig is voor het laden en lossen in de wijk. Wij stellen ons vragen bij de organisatie van deze occasionele toegang tot het binnengebied. De ervaring leert ons dat een antiparkeerpaal eenvoudig te verwijderen is door omwonenden en dat de kans reëel is dat de aanpalende groenzones gebruikt zullen worden om te parkeren ter hoogte van de woningen. Dit wordt tevens in de hand gewerkt indien de ondergrondse parkeerplaatsen niet als één geheel verkocht worden met de woningen;
•   Een wadi kan slechts opgenomen worden in het openbaar domein indien er enkel watertoevoer is van de openbare wegenis en geen voeding van private kavels;
•  De aanleg van fiets- en voetgangersverbindingen richting Steenkaai zijn enkel zinvol wanneer er ook daadwerkelijk kan aangesloten worden op de aangrenzende percelen en het realiseren van de volledige doorsteek mogelijk is;

Bemerking RO: Aanvullend dient door de dienst opgemerkt te worden dat het project niet conform het RUP is.  Minstens 25% (semi) publieke aaneengesloten groene speel- en ontmoetingsruimtes moet voorzien worden cfr. het RUP 207 Rustenburg. Er wordt volgens de architectennota 26,8% publieke groene speel- en ontmoetingsruimte voorzien, echter deze ruimte bestaat uit restruimtes zoals openbaar domein reeds aangeeft en geen aaneengesloten groenruimte. Deze ruimtes zijn onvoldoende kwalitatief.

Bijkomend dient opgemerkt te worden dat de fiets-en voetgangersverbinding richting de Steenkaai aansluit op het vergunde project 20165311 – Steenkaai 5 (kad. perceel  8-M-546A). Hier werd een eerste deel van de aan te leggen verbinding voor zachte weggebruikers cfr. RUP Rustenburg voorzien. Deze voetgangers-en fietsverbinding werd ingezaaid met gras in afwachting van de toekomstige aansluiting.

De wegenis en de groenaanleg zullen op kosten van JPB BUILDING worden aangelegd, en vervolgens worden overgedragen aan de stad die daarna ook zal instaan voor het onderhoud. 

De zaak der wegen van de aanvraag bestaat uit het volgende:

• Ligging en breedte van de gemeentewegen
• De site wordt noord-zuid en oost-west doorkruist door wegenissen. Een L-vormige wegenis in betonverharding, , takt aan op de Hendrik Waelputstraat in het noorden en loopt naar de Blankenbergse Steenweg in het oosten met een zuidelijke uitloper tussen lot 7 en 13. Deze wegenis heeft een gemiddelde breedte van 4,6 m. Deze betonnen toegangsweg wordt grotendeels aangelegd als een twee-sporenweg met een tussenliggende strook van grasbetontegels van 1 m breed. De wegenis takt aan op een 1,6 m breed toegangspad in betonstenen met een uitbreiding als opstelzone voor de brandweer voorzien in gefundeerd gras ter hoogte van de meergezinswoning op lot 1.
• De twee-sporenweg dient voor de brandweer, maar laat volgens het inrichtingsplan ook occasioneel personenwagens toe voor laden en lossen.  Enkel aan de oostelijke inrit ter hoogte van de achterste grens van de bouwzone van meergezinswoning (lot 2) staat een houten paaltje in het midden van de weg. Er is aldus geen doorgang voor het autoverkeer tussen de Hendrik Waelputstraat en de Blankenbergse Steenweg, maar de eengezinswoningen kunnen hun huis wel bereiken. Er worden geen bovengrondse parkeerplaatsen voorzien. Voetgangers en wandelaars daarentegen kunnen het volledige gebied doorkruisen.
• In de Rustenburgstraat wordt ten zuiden van lot 8 en 13 een wandel- en fietsdoorgang voorzien in kws-verharding die aantakt op de zuidelijke uitloper van het twee-sporenpad. Dit pad heeft een breedte van 4 m met een 1 m brede groenstrook aan weerszijde. De groenstrook wordt aangelegd met gefundeerd gras die doorloopt in de voortuin van lot 13. Het is onduidelijk of dit gefundeerd gras noodzakelijk is als doorgang voor de brandweer. Indien dit noodzakelijk is voor de brandweer verhindert dit een kwalitatieve groenaanleg die verder reikt dan enkel gras.
• Ten zuiden van lot 13 wordt een aantakking voorzien naar de voorziene ruimte voor zachte weggebruikers op perceel Steenkaai 5. Deze voetgangers-en fietsverbinding werd ingezaaid met gras in afwachting van de toekomstige aansluiting. Hiermee wordt een eerste doorsteek naar de Steenkaai voorzien cfr. het RUP. Een tweede doorsteek wordt voorzien tussen lot 2 en 4. Het perceel ten zuiden van de aanvraag is nog niet in ontwikkeling waardoor de volledige doorsteek naar de Steenkaai nog niet voorzien kan worden. Voorliggend ontwerp voorziet een 2 m breed pad in kws-verharding. Een van de kruiwegpaden in het ontwerp sluit hierop aan.
• De kruiwegpaden worden niet opgenomen in het openbaar domein.

Het begrip rooilijn wordt gedefinieerd als “de huidige of toekomstige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen, vastgelegd in een rooilijnplan. Als een rooilijnplan ontbreekt, is de rooilijn de huidige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen” (art. 2, 12° Decreet Gemeentewegen).

Bij de aanvraag is een plan met de over te dragen grond toegevoegd VA_21014_B41_Rooilijnplan.pdf.  Op dit plan is het toekomstige openbaar domein aangeduid. De grenzen van dit openbaar domein zijn de rooilijnen.

• Uitrusting

De zaak der wegen omvat meer dan enkel de eigenlijke wegzate. De bevoegdheid van de gemeenteraad strekt zich uit over het tracé en de uitrusting van gemeentewegen, inclusief alle aanhorigheden bij een gemeenteweg, o.a. de trottoirs, de inrichting van de (eventuele) parkeerplaatsen, de ligging, aansluiting en de materialen van de nutsleidingen (rioleringen) en van de aan te leggen groenvoorzieningen, de ligging, breedte en diepte van de nieuw te delven gracht naast de nieuw ontworpen weg, de afwatering, waterzuivering, noodzakelijke uitbreiding van maatschappelijke infrastructuur, … (zie MvT, Parl.St. Vl.Parl. 2018-19, nr. 1847/1, 43).

Het tussen de rooilijnen gelegen gedeelte van de site, wordt ingericht als volgt:

Langsheen de wegenis zoals hierboven beschreven, wordt de resterende zones buiten de loten aangelegd als openbaar groen. Deze meeste groenzones worden ingenomen door 2 wadi’s, 1 opstelzone voor de brandweer en aparte loten voor toegangen naar de ondergrondse parkeergarage.  Ter hoogte van de opstelzone voor de brandweer wordt er een picknick-bank voorzien en in de groenzone ter hoogte van lot 4-6 wordt eveneens een picknick-bank met 2 hoogstammige bomen voorzien. De grootste wadi die hierop aansluit is voorzien van stapstronken.

In totaal zijn er 3 hoogstammige bomen in het volledige project en 5 kleinere bomen op het over te dragen openbaar domein.

De resterende groenzones vormen reststroken rond de bebouwing die voor een groot deel doorkruist worden door wegenissen.  

Het RUP Rustenburg legt voor zone 1 –D op dat deze deelzone voor 25% moet bestaan uit (semi-) publiek aaneengesloten groene speel- en ontmoetingsruimte. Het moet gaan om grote aaneensluitende groene zones, niet om restruimtes rond de bebouwing. Het ontwerp voldoet geenzins aan art.1.2.8 van het RUP 207 Rustenburg.

Voor een meer uitgebreide beschrijving kan worden verwezen naar het aanvraagdossier, en in het bijzonder naar het inplantingsplan, de dierse detailplannen en het ontwerp bestek.

Het verzoek tot aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de rooilijn is  conform artikel 12, §2 van het Gemeentwegendecreet geïntegreerd in een aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden, voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens het decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.

Beoordelingsbevoegdheid van de gemeenteraad

De gemeenteraad beschikt over de volheid van bevoegdheid over de zaak der wegen. De gemeenteraad beschikt evenwel niet over de bevoegdheid om zich uit te spreken over de vergunningsaanvraag, nu deze dient te worden beoordeeld door de vergunningverlenende overheid.

De gemeenteraad dient zich uit te spreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, rekening houdend met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.

De gemeenteraad dient daarbij wel rekening te houden met het project waar de aanvraag deel van uitmaakt.

Beoordeling

De gemeenteraad heeft kennis genomen van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Er zijn 45 bezwaren ontvangen

Bezwaren met betrekking tot de zaak der wegen en de bevoegdheid van de gemeenteraad:

• Bezwaar in- en uitrit van het project

De in-en uitrit via de Hendrik Waelputstraat blijft behouden als beste oplossing voor de ontsluiting van de site omdat die dicht bij het rond punt ligt. Dit rondpunt staat de helft van de dag blokvast, mede door d nieuwe vierkant-groen regeling van de scheepsdalebrug; Al het verkeer zal dus via de Rustenburgstraat passeren. De bezwaarschrijver begrijpt niet waarom er geen 2^de in- of uitrit via de Blankenbergse Steenweg voorzien kan worden zoals vroeger bij de Lidl.

Evaluatie: De wegbeheerder Agentschap Wegen en Verkeer eist dat indien mogelijk projecten gelegen langs een gewestweg ontsloten worden via een secundaire gemeenteweg. Voorliggend project kan ontsloten worden via de Hendrik Waelputstraat waardoor een toegang via de Blankenbergse Steenweg niet toegestaan is voor de wegbeheerder. Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond.

• Bezwaar openbare groenzone

Bij de weigering van de vorige aanvraag werd onder meer opgemerkt dat er te weinig (waardevolle) groene ruimte is. Nu vermeldt de aanvrager dat de groenzone vergroot is, tot (volgens hen) 26,8%. Hierbij rekent men echter de privétuinen in de ‘groenzones’.  Maar dit is nog steeds niet conform de voorschriften van het RUP. Volgens het RUP moet het gaan om “grote aaneensluitende groene zones, niet om restruimtes rond de bebouwing”. In het voorgestelde plan zijn slechts kleine stukjes groen ingetekend, die dan ook nog gedeeltelijk als straat dienen en waarvan een grote oppervlakte ook als wadi gebruikt zal worden. Deze hebben dus weinig publieke meerwaarde. Er zijn ook onvoldoende attractieve recreatieve elementen. Zeker aangezien de nieuwe bebouwing zeer weinig, tot geen, tuin heeft zijn alle nieuwe bewoners (en vooral de bewoners uit de meergezinswoningen) aangewezen op deze publieke buitenruimte. Deze is dus veel te klein en te weinig attractief.

 Evaluatie: Hierbij wordt verwezen naar het ongunstige advies van openbaar domein en bemerking RO. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond. 

•  Bezwaar weinig klimaatrobuust ontwerp

Er is een gebrek aan een kwalitatieve openbare groenruimte waardoor dit ontwerp geenzins klimaatrobuust is. Ook het voorstel om de verharding voor fietsverkeer met asfalt uit te voeren is geen klimaatbewuste keuze, maar eerder een economische keuze. Asfalt laat immers geen water door en draagt sterk bij tot hittestress, zeker in zo’n opeengepakte bebouwing. We hopen dan ook dat hier meer toekomstgerichte materialen gekozen worden, die toch nog altijd fietscomfort kunnen bieden.

 Evaluatie: Asfalt is een gangbare materialisatie die de dienst openbaar domein aanvaard voor de aanleg van een fietspad die wordt overgedragen in openbaar domein. De bouwheer schikt zich naar de standaard bestekken van openbaar domein. Dit betekend niet dat het als stad aangewezen is om op termijn alternatieve materialisaties op te nemen in de standaard bestekken. Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond 

De gemeenteraad is van oordeel dat de voorgestelde ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg geen geschikte, noch aanvaardbare invulling geeft aan het openbaar domein. 

Hierbij wordt verwezen naar:

1. Het ongunstige advies van mobiliteit: legaliteitsbelemmering en strijdigheid art. 3 gemeentewegendecreet
2. Het ongunstige advies van openbaar domein: de gronden komen niet in aanmerking voor overdracht in het openbaar domein
3. De onaanvaardbare afwijking van het RUP 207 Rustenburg voor wat betreft het toekomstige openbaar domein zoals hierboven vermeld in de omschrijving van de aanvraag.
4. De deels gegronde bezwaren

Toetsing aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

De in artikel 3 van het gemeentewegendecreet vernoemde doelstellingen zijn:

• De uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
• De herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief vlak als op functioneel vlak.

Er wordt niet voldaan aan art. 3 van de gemeentewegendecreet. Hierbij wordt verwezen naar het ongunstige advies van mobiliteit onder het luik ‘omschrijving van de aanvraag’.

De in artikel 4 van het gemeentewegendecreet vernoemde principes zijn:

• Wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
• Een wijziging, verplaatsing, of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
• De verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
• Wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
• Bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoefte van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.

Er wordt voldaan aan art. 4 van de gemeentewegendecreet. Hierbij wordt verwezen naar het advies van mobiliteit onder het luik ‘omschrijving van de aanvraag’.

Conclusie:

Het voorstel is bijgevolg niet overeenstemming met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3  van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.