Het planproces om tot een RUP te komen is decretaal geregeld en de effectbeoordeling gebeurt sinds enkele jaren geïntegreerd. Er kunnen 5 fases onderscheiden worden:
Momenteel zitten we aan de vijfde en laatste fase voor de met de opmaak van het RUP (met bestemmingsplannen en verordenende voorschriften), zijnde de definitieve vaststelling.
De goedkeuring van een gemeentelijk RUP is onderworpen aan de goedkeuringsprocedure zoals voorzien in art. 2.2.18 t.e.m. 2.2.15 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De gemeenteraad moet binnen de 180 dagen na het einde van het openbaar onderzoek het RUP definitief vaststellen (cfr. art. 2.2.21. §6 (VCRO):
§ 6. De gemeenteraad stelt binnen honderdtachtig dagen na het einde van het openbaar onderzoek het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vast.
Bij de definitieve vaststelling van het plan kunnen ten opzichte van het voorlopig vastgestelde plan slechts wijzigingen worden aangebracht, die gebaseerd zijn op of voortvloeien uit de tijdens het openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen of de adviezen, uitgebracht door de aangeduide diensten en overheden, of het advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening.
De definitieve vaststelling van het plan kan echter geen betrekking hebben op delen van het grondgebied die niet opgenomen zijn in het voorlopig vastgestelde plan.
Op gemotiveerd verzoek van het college van burgemeester en schepenen beslist de gemeenteraad over de verlenging met zestig dagen van de termijn waarbinnen het plan moet worden vastgesteld.)
In functie van deze definitieve vaststelling wordt in deze nota het gemotiveerd advies van de GECORO-B overlopen, en wordt voorgesteld om dit advies al dan niet (deels) te volgen. Indien het advies van de GECORO-B niet gevolgd wordt, dient de Gemeenteraad dit te motiveren.
Resultaten openbaar onderzoek en gemotiveerd advies GECORO-B
Tijdens het openbaar onderzoek werden 2 adviezen en 29 bezwaarschriften ontvangen.
Conform artikel 2.2.21 §5 (VCRO)
"§ 5. De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening bundelt en coördineert alle adviezen, opmerkingen en bezwaren en brengt binnen negentig dagen na het einde van het openbaar onderzoek gemotiveerd advies uit bij de gemeenteraad. Het advies bevat de integrale adviezen van de deputatie en van het departement. Op hetzelfde ogenblik bezorgt de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening het college van burgemeester en schepenen de gebundelde adviezen, opmerkingen en bezwaren.
Als de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening geen advies heeft verleend binnen de gestelde termijn, mag aan de adviesvereiste worden voorbijgegaan. In dat geval bezorgt ze onmiddellijk de gebundelde adviezen, opmerkingen en bezwaren aan de gemeenteraad.
Er wordt voorgesteld om het advies van de GECORO-B op alle vlakken bij te treden behalve voor wat betreft het opleggen van een afstand om op voldoende van de aanpalende percelen te bouwen en dat de nodige groenafscherming/groenbeplanting aanwezig zijn teneinde de privacy en het woonpark-karakter voor de aanpalende eigendommen/ percelen te verzekeren.
Het opleggen van een afstand om op voldoende van de aanpalende percelen te bouwen gaat net in tegen wat we met het RUP wensen te bereiken. De basis voor het bepalen van zowel de bouwzone als de werfzone moet een boomeffectenanalyse en inventarisatie zijn, opgemaakt door een boomverzorger. Dit moet aan de hand van een VTA, een visual tree assessement. Aan de hand van dit VTA-document kan aangetoond en nagegaan worden welke bomen aanwezig zijn en in welke staat deze verkeren. Van hieruit kan een beheer worden opgesteld voor het bomenbestand. Deze gegevens kunnen ook gebruikt worden om een waardebepaling op te maken en zo eventuele waardevermindering door schade van derden te berekenen. Een plan toont dan de meest ideale zone om te bouwen en om de werf te organiseren waarbij rekening wordt gehouden met de informatie van de VTA op korte en lange termijn.
Soms is het dan ook beter om een woning bijvoorbeeld meer naar de ene kant van een perceel te plaatsen zodat aan de andere kant van het perceel nog een grote groenzone behouden blijft. Op het aanliggende perceel kan hetzelfde worden gedaan maar dan in de omgekeerde zin.
Het inschrijven van de nodige groenafscherming/groenbeplanting aanwezig zijn teneinde de privacy en het woonpark-karakter voor de aanpalende eigendommen/ percelen te verzekeren is dan ook niet nodig. Het nodige groen zal behouden blijven door de VTA of zal worden voorzien met een heraanplant die ook opgelegd is binnen het RUP.
Om deze reden wordt voorgesteld om niet in te gaan op het advies van de GECORO-B.
Volgende aanpassingen werden nog gemaakt in navolging van het advies van de GECORO-B naar aanleiding van de behandeling van de bezwaren:
1/ Er werd verduidelijkt dat de minimale oppervlakte voor percelen enkel geldt voor nieuwe percelen.
Daaraan gekoppeld werd het RUP voor het opheffen van de verkavelingen in zijn huidige vorm behouden maar werd dit verduidelijkt aan de hand van een overgangsbepaling. De opheffing van de verkaveling impacteer niet de (burgerrechtelijke) eigendomstoestand die reeds op basis van de verkavelingsvergunning is gerealiseerd. Om dit te verduidelijken wordt bij elk woonpark een overgangsbepaling opgenomen als volgt:
“De minimum perceelsoppervlakte voor bebouwing geldt niet ten aanzien van percelen waarvan de perceelsgrenzen tot stand zijn gekomen op basis van een verkavelings- of omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden die verleend werd voor de definitieve vaststelling van dit ruimtelijk uitvoeringsplan (en dit door dit plan opgeheven wordt)”.
Dan zal bv. iemand die één kavel kocht van de verkavelaar nog een woning kunnen bouwen ook al voldoet het gekochte perceel niet aan de minimum oppervlakte. Doordat na de definitieve vaststelling de verkaveling opgeheven is, is ze geen basis meer voor afsplitsing/verkoop van de nog niet verkochte kavels die in het verkavelingsplan voorzien waren en zal de eigenaar/verkavelaar daar zo nodig een nieuwe verkaveling moeten aanvragen waarbij dan aan de nieuw vereiste perceelsgrootte is voldaan, tenminste als men terug stukken grond wil afsplitsen om ze te laten bebouwen.
2/ De GECORO-B is van oordeel dat het bouwen in tweede lijn niet kan en hiervan enkel kan afgeweken worden onder volgende voorwaarden nl. MITS dit grondig beoordeeld en gemotiveerd wordt na de opmaak van een VTA-document dat deskundig is opgemaakt en aldus ook aanvaard wordt door het stadsbestuur en de beoordelende overheid en diensten.
De bedoeling ervan is om creatieve en kwalitatieve alternatieven oplossingen mogelijk te maken waarbij de essentiële uitgangspunten van het RUP (nl. behoud en bescherming van het groen woonpark-karakter) worden gerealiseerd. De GECORO-B stelt wel dat deze wijziging (afwijking van verbod om te bouwen in tweede lijn) niet mag leiden tot het uitfaseren van de essentiële doelstellingen van het RUP en het verder verkavelen en versnipperen van het groenkarakter van de woonparken en het realiseren van traditionele woon/bouwprojecten binnen de woonparken. Het RUP werd dan ook op deze manier aangepast.
3/ In het woonpark Doornstraat was de benaming en de statuten van de verschillende wegen rondom de Marienhovedreef niet correct. Ondertussen werd reeds nieuwe wegenis aangelegd. Zo draagt de straat in de recente verkaveling de naam “Morgensterdreef” (op het grondgebied Varsenare). Voor het zuidelijk tracé kan het volgende nog verduidelijkt worden. De Marienhovedreef maakte vroeger voor een gedeelte deel uit van buurtweg nr. 12 volgens de atlas der buurtwegen. In het verlengde van de Marienhovedreef, wat volledig of voor de helft privaat is, zijn de woningen geadresseerd op Doornstraat. Ook op het eind van het noordelijk tracé ligt de wegenis nog telkens deels op privaat terrein. In de toelichtende nota werd de betreffende kaart en het statuut van de wegen aangepast.
4/ Er werden aan de hand van een overdruk ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer alsook voor fietsers- en voetgangers aangeduid op het grafisch plan van het woonpark Doornstraat. Dit om achterliggende gronden te kunnen ontsluiten. De bestaande Marienhovedreef heeft niet voldoende breedte om gebruikt te kunnen worden als ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. Deze is op sommige plaatsen amper 3 m breed.
De GECORO-B stelde voor om in het RUP de zone voor openbaar domein en de zone voor wonen aan te passen zodat wegenis (dus ook een fijnmazig fiets- en voetgangersnetwerk) mogelijk is binnen de zone in plaats van de grafische aanduiding op plan.
Het RUP werd zo aangepast dat wegenis mogelijk is binnen de zone voor wonen in plaats van de grafische aanduiding op plan, dit mits ook rekening gehouden wordt met het woonparkkarakter van het woonpark en met het VTA. De grafische aanduiding werd weggehaald op het grafisch plan van dit woonpark.
5/ In de stedenbouwkundige voorschriften voor het Begeleidingscentrum Het Anker werd toegelaten om in de buffer van 10 m een parking aan te leggen als deze een groen karakter krijgt. Er werd gevraagd om dit te herzien voor minstens de noordelijke en oostelijke grens om geen parking in de groene buffer te voorzien. Het RUP werd aangepast zodat de parking in de groenbuffer enkel toegelaten is als deze gekoppeld is aan de bestaande parking.
6/ De uitsluiting van handel werd uit de bestemming geschrapt voor zone I.3 Lodewijk van Male. Aan de projectzone werden zowel de bestemmingen ‘park’ als ‘horeca (restaurant, hotel met uitsluiting van handel, dancing en lunapark) incl. dienstwoning gekoppeld. De uitsluiting van handel is overbodig nu dit niet onder de noemer ‘horeca’ valt. Dit moet werd ‘horeca (hotel, restaurant, feestzaal met uitzondering van dancing en lunaparken) incl. dienstwoning.
7/ In nabestemming bij de zone I.3 Lodewijk van Male is de ‘zone voor wonen’ van toepassing. Volgens de toelichting bij de voorschriften werd een eventuele stopzetting bedoeld. Er werd verduidelijkt dat het over een “de facto” stopzetting gaat.
8/ Het voorschrift met betrekking tot ‘overlast genererende functies’ werd verduidelijkt door een aanvulling zoals wordt vervat in artikel 4.3.1. §2 VCRO. Toelichtend werd verwezen naar de beginselen die zijn opgenomen als opsomming in artikel 4.3.1. §2 VCRO. §2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4.
Daarnaast verwijst het RUP reeds naar de VLAREM wetgeving. Dit werd behouden.
9/ Er werd verduidelijkt dat voor de zone Lodewijk van Male de beperking van de bebouwde oppervlakte, die vastgelegd is op 15 %, enkel slaat op de zone waar er constructies kunnen worden opgetrokken. Gezien er een verbod op constructies geldt op de percelen 183D, 192E en 192F kunnen deze niet worden meegerekend in de oppervlakte om de 15 % te bepalen.
De percelen waarop de 15 % moet worden genomen slaat enkel op de percelen waar ook effectief bebouwing kan komen, dus enkel op het perceel 190L. De percelen 183D, 192E en 192F kunnen niet meegenomen worden. Het perceel 190L is reeds bebouwd met het kasteel en feestzaal en de electriciteitscabine. Hierbij worden de niet vergunde constructies, zoals het paviljoen niet meegerekend. De electriciteitscabine omvat 0,2 % en is van algemeen belang, deze moet niet worden meegerekend in die 15%. De definitie in art. 0.11 werd als volgt aangepast :
“alles wat boven het maaiveld uitsteekt – m.u.v. constructies van algemeen belang- wordt meegerekend in het bebouwingspercentage. Ook verhardingen, inritten tot ondergrondse constructies worden niet meegerekend in het bebouwingspercentage.”
Dit is een definitie die voor alle zones kan gelden. Het kan niet zijn dat er beperkingen in bebouwing worden opgelegd omwille van constructies van algemeen belang.
10/ In de voorschriften I.3 voor het Kasteel Lodewijk van Male wordt met een nabestemming gewerkt. De informatie van deze nabestemming zit verwerkt in het toelichtende voorschrift: met name welk artikel dan in voege gaat en wanneer de bestemming in gaat. Deze informatie hoort echter thuis in het verordende voorschrift en werd zo aangepast. Hetzelfde geldt voor de voorschriften II.2 voor de projectzone Weinebrugge.
11/ In de voorschriften voor de zone voor maatschappelijk nut (Het Anker) is bij de inrichtingsvoorschriften een toelichtende schema opgenomen. In de verordende voorschriften wordt hier naar verwezen in functie van de bouwzone, de buffer etc. Het statuut van dit schema is dus niet duidelijk. Door het plan toelichtend te laten staan, heeft het geen verordende kracht en kan het vervangen worden door een ander plan die dezelfde terminologie gebruikt.
Het RUP werd aangepast om het schema verordenend op te nemen.
12/ Een deel van het plangebied, m.n. deelgebied 2: Koning Albert I laan, is gelegen in het signaalgebied “Woonpark Tillegem”. Er werd een ontwerp startbeslissing opgemaakt op basis van verschillende overlegmomenten met diverse actoren. Deze startbeslissing werd goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 31/03/2017. De krijtlijnen m.b.t. de verdere ontwikkeling van het signaalgebied, en specifiek het woonpark Tillegem, worden hierin weergegeven.
Het plan dient rekening te houden met de startbeslissing van de Vlaamse Regering van 31/03/2017 zoals opgemerkt in het advies bij de plenaire vergadering.
Dit deelplan is gelegen in een signaalgebied waar er strengere regels van toepassing zijn inzake
bouwmogelijkheden en dergelijke. In principe geldt hier een bouwvrije opgave. In overleg met de VMM werd in de stedenbouwkundige voorschriften opgelegd dat er “overstromingsvrij” moet gebouwd worden en wordt er verwezen naar de toelichtende kolom waarin verduidelijkt is wat dit precies inhoudt. De randvoorwaarden die in de toelichtende kolom worden opgenomen werden dan ook verordenend opgelegd, dit om het overstromingsvrij karakter van het bouwen nog meer te benadrukken. De onbebouwde percelen in de Kooidam blijven ook als bouwvrij aangeduid.
Het ontwerp RUP werd aldus aangepast op bovenstaande punten tot een definitief ontwerp RUP Woonparken d.d. april 2023. Er wordt gevraagd om dit voor definitieve vaststelling voor te leggen aan de Gemeenteraad.
De gemeenteraad neemt kennis van de resultaten van het openbaar onderzoek (2 adviezen en 29 bezwaarschriften) en van het gemotiveerd advies van de GECORO, uitgebracht op 8 maart 2023.
Het advies van de GECORO d.d. 8 maart 2023 wordt bijgetreden, behalve voor wat betreft het opleggen van een minimale afstand tot de aanliggende percelen.
Het ontwerp RUP werd aldus aangepast tot definitief ontwerp Woonparken d.d. april 2023.
De gemeenteraad stelt het definitief ontwerp RUP woonparken d.d. april 2023 definitief vast.